Immobilien: Das ändert sich im Jahr 2022

Das erste Viertel des Jahres 2022 ist zu Ende und es stehen zahlreiche Änderungen rund um Immobilien in den Startlöchern. Hier erfahren Interessenten, welche Regelneuerungen es für die Vergabe von Baukrediten gibt, wie der Mietspiegel und die Grundsteuer reformiert werden und in welchen Gebäuden ältere Heizungsanlagen auszutauschen sind.

Strengere Regeln für Baukredite

Bereits im letzten Quartal stiegen die Preise für Wohneigentum in Deutschland überdurchschnittlich stark an. Dieser Trend hält weiterhin an. Ein Blick auf die Immobilienpreise in Nordrhein-Westfalen zeigt, dass der Quadratmeterpreis im ersten Quartal 2022 um 12 Prozent nach oben kletterte. Er liegt nun bei durchschnittlich 2.910 Euro. Zum Vergleich: Im Jahr 2017 lag der Quadratmeterpreis für Häuser noch bei durchschnittlich 1.792 Euro. In Münster und Telgte sind die Quadratmeterpreise mit 4.674 und 3.565 Euro besonders hoch. Sehr günstig sind die Kaufpreise im Hochsauerlandkreis. Hier zahlen Käufer durchschnittlich 1.543 Euro pro Quadratmeter.

Handelt es sich bei den steigenden Immobilienpreisen um eine Blase, ist das nicht nur ein Risiko für Käufer, sondern auch für Banken. Sollten die Immobilienpreise eines Tages einbrechen, verlieren die vergebenen Kredite ihren Gegenwert. Die Aufsichtsbehörde Bafin rechnet zudem mit einem steigenden Zinsniveau. Viele Kreditnehmer werden sich demnach die Anschlussfinanzierung nicht mehr leisten können. Aus diesem Grund fordert die Bafin von den Banken, sich durch höhere Rücklagen gegen Zahlungsausfälle abzusichern. Ab dem 1. Februar 2023 sind die Banken dazu verpflichtet, einen antizyklischen Kapitalpuffer von 0,75 Prozent und einen sektoralen Systemrisikopuffer in Höhe von zwei Prozent als Eigenkapital zur Seite zu legen.

Diese Regelungen sorgen bei den Banken für Kritik. Es ist anzunehmen, dass die Kreditvergabe in Zukunft mit größeren Hürden verbunden ist – nicht nur für Privatleute sondern auch für inländische Firmen. Das Deutsche Kreditgewerbe betont als Sprecher für die Banken die Notwendigkeit einer dynamischen Kreditvergabe für die deutsche Wirtschaft. Es äußert die Befürchtung, dass Kreditsuchende vermehrt auf Alternativen ausweichen werden, die weniger strengen Regelungen unterworfen seien.

Reform des Mietspiegels

Im Juli 2022 tritt eine Reform des Mietspiegels in Kraft. Diese schreibt vor, dass Städte mit mehr als 50.000 Einwohnern verpflichtet sind, einen Mietspiegel zu erstellen. Auf diese Weise haben Vermieter einen klaren Rahmen für die Mietpreisgestaltung.

Für gewöhnlich wird diese Übersicht für einzelne Stadtteile angefertigt. Als Grundlage dienen die Angaben der Mieter. Je nach Stadtteil kann somit ein durchschnittlicher Mietpreis ermittelt werden. Ziel ist es, Mieter vor willkürlichen Preiserhöhungen zu schützen.

Austauschpflicht für ältere Heizungsanlagen

Eine weitere Neuerung betrifft den Austausch von alten Heizungsanlagen. Im Sinne des Klimaschutzes und der Einsparung von Energie müssen Heizungen, die seit mehr als 30 Jahren installiert sind und keine Niedertemperatur oder Brennwerttechnik nutzen, ausgetauscht werden. Dies betrifft zum Beispiel Konstanttemperaturkessel mit einer Nennleistung von 4–400 Kilowatt.

Ausgenommen von der Austauschpflicht sind Heizungsanlagen, die weder Öl- noch Gas nutzen, sowie Häuser, die vor dem Jahr 2002 erworben wurden und in denen die Eigentümer seit dem Kauf selbst wohnen.

Eine bundesweit einheitliche Regelung rund um Photovoltaikanlagen ist bisher nicht beschlossen. In Baden-Württemberg sind Photovoltaikanlagen für Neubauten, die ab Mai 2022 gebaut werden, jedoch verpflichtend.

Reform der Grundsteuer

Auch die Grundsteuer wurde einer Reform unterzogen. In Zukunft werden die Grundstücksfläche und das darauf stehende Gebäude in seiner Art und Beschaffenheit gemeinsam als Grundlage für die Berechnung herangezogen. Eigentümer werden daher ab Mai von den Finanzverwaltungen dazu aufgefordert, bis zum 31. Oktober 2022 einen Feststellungsantrag für ihr Grundstück und ihr Gebäude vorzulegen.

In Diskussion: Grunderwerbsteuer für Immobilienkäufer

Die Grunderwerbsteuer zählt zu den höchsten Nebenkosten beim Immobilienkauf. Sie beträgt zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Immobilienkaufpreises. Aktuell liegt sie in Nordrhein-Westfalen bei 6,5 Prozent.

Da die Immobilienpreise seit der Festlegung der Grunderwerbsteuer stark gestiegen sind, wird nun über eine Senkung der Steuer diskutiert. Die Steuererleichterung soll Käufern zugutekommen, die zum ersten Mal Wohneigentum erwerben und eine Immobilie zum Eigenbedarf kaufen möchten. Bisher konnte sich die Koalition jedoch nicht einigen.

Gründe für die steigenden Haus- und Wohnungspreise sind Inflation, steigende Baukosten, hohe Rohstoffkosten durch Materialknappheit sowie das niedrige Zinsniveau der Banken.