Eigenbedarfskündigung

Eigenbedarfskündigung im Mietrecht : Vermieter will die Wohnung für sich – die Regeln

Immer wieder müssen Gerichte entscheiden, ob der Rauswurf des Mieters zu Recht erfolgt.

Nach Erkenntnissen des Deutschen Mieterbunds gibt es jährlich rund 14 000 Prozesse rund um das Thema Eigenbedarfskündigung. Wenn der Vermieter „die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt“, darf er dem Mieter kündigen. Dabei gelten diese Grundsätze:

Welcher Vermieter darf kündigen?

Eine Aktiengesellschaft oder GmbH kann sich nicht auf Eigenbedarf berufen. Wohl aber zum Beispiel die in einer Erbengemeinschaft zusammengeschlossenen Personen. Wenn einer der Beteiligten in die geerbte Wohnung ziehen will, ist eine Kündigung wegen Eigenbedarfs möglich.

Für wen kündigt der Vermieter?

Entweder für sich, wenn er also selbst in die Wohnung einziehen will. Er kann aber auch kündigen, wenn nahe Angehörige, etwa seine Kinder, Geschwister, Eltern oder Großeltern in die Wohnung sollen. Gegebenenfalls können auch Nichten und Neffen oder verschwägerte Personen zu dem Kreis gehören. Und: Haushaltsangehörige, etwa eine Putzkraft.

Der Zweck des Eigenbedarfs

Bei der Frage, warum der Vermieter Eigenbedarf geltend macht, erkennen die Gerichte nicht nur die Nutzung zu Wohnzwecken an. Unter engen Bedingungen muss der Mieter eine Eigenbedarfskündigung auch dann hinnehmen, wenn der Vermieter die Wohnung etwa als Büroraum benötigt.

Anforderung an die Kündigung

Der Vermieter muss gegenüber dem Mieter nachvollziehbar begründen, warum er die Wohnung benötigt. Zum Beispiel, weil sein Tochter in der entsprechenden Stadt studiert. Oder weil er zum Beispiel wegen eigenen Alters oder Behinderung in die Parterrewohnung selbst einziehen will.

Welche Kündigungsfrist gilt?

Es gelten zunächst einmal die normalen Kündigungsfristen, die sich danach richten, wie lange das Mietverhältnis schon bestand. Nach mehr als acht Jahren liegt sie zum Beispiel  bei neun Monaten. Auch gibt es Kündigungssperrfristen, wenn ein Mietshaus in Eigentumswohnungen umgewandelt wurde. Hier kann der neue Eigentümer der Wohnung frühestens drei Jahre nach seinem Erwerb wegen Eigenbedarfs kündigen. Aufgrund Landesrechts wurde diese Sperrfrist in NRW in mehr als 30 Kommunen auf fünf, in einigen sogar auf acht Jahre angehoben.

Vorgetäuschter Eigenbedarf

Oft kommt es zum Streit darüber, ob es tatsächlich Eigenbedarf gab oder der Vermieter den Mieter einfach nur loswerden wollte, um sodann von einem anderen Mieter eine höhere Miete zu bekommen. Bekommt der  gekündigte Mieter Wind davon, kann er gegebenenfalls sogar Schadensersatz geltend machen. Für den Deutschen Mieterbund hat der Mieter hier aber schlechte Chancen. Oft reiche es, wenn der Vermieter dann einfach  behauptet, der Eigenbedarfsgrund sei weggefallen, etwa weil er sich mit seinem Sohn, der in die Wohnung ziehen sollte, zerstritten habe.

Unzumutbare Härte

Eine Eigenbedarfskündigung kann auch daran scheitern, dass der Auszug für den Mieter eine unzumutbare Härte ist. Siehe dazu die aktuell vom Bundesgerichtshof verhandelten Fälle.

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