Was beim Immobilienkauf beachtet werden sollte

Haus & Garten : Was beim Immobilienkauf beachtet werden sollte

Die Immobilienpreise sind in vielen Städten extrem hoch und steigen weiter. Doch trotz der hohen Preise ist Eigentum noch immer attraktiv, vor allem auch deshalb, weil die Zinsen im Keller sind. Dennoch muss ein Immobilienkauf gut überdacht werden, damit man sich nicht verkalkuliert. Aus diesem Grund sind ein paar grundlegende Punkte zu beachten, wenn man ein Eigenheim kaufen möchte. Dabei ist das Eigenkapital natürlich sehr wichtig, um nicht das gesamte Haus finanzieren zu müssen. Doch auch auf weitere Punkte kommt es an.

Das Zuhause muss zur Lebensplanung passen

Wer ein Eigenheim kaufen möchte, sollte sich darüber im Klaren sein, dass das Zuhause zur Lebensplanung passen muss. Dabei geht es nicht nur um die Größe oder auch die Ausstattung der eigenen vier Wände, sondern auch um die Kosten und den Kaufpreis. Denn schließlich belastet ein Kauf einer Immobilie viele Jahre das Budget der Familie.

Daher müssen sich schon vorher einige Fragen gestellt werden, damit man am Ende nicht vor dem Nichts steht. Welches Budget an Eigenkapital ist vorhanden, welche Größe soll das Haus oder die Wohnung haben und wie hoch fällt die Finanzierung aus? Natürlich spielen dabei auch die eigenen Lebenspläne eine große Rolle. Zudem sollte man sich auch Gedanken darüber machen, ob der Immobilienkauf auch bei veränderten Familiensituationen oder unerwarteten Schicksalsschlägen noch finanzierbar ist. Auch wenn man sich darüber ungerne Gedanken macht, sollten diese mit in die Überlegung eines Haus- oder Wohnungskaufs eingebracht werden.

Welches Haus können wir uns leisten?

Beim Kauf eines Eigenheims ist natürlich das Budget entscheidend. Wie viel Eigenkapital ist vorhanden und welche Kosten kommen auf einen zu. Bei NIST beispielsweise gibt es zahlreiche Beispiele, was man beachten muss, wenn es um die Berechnung des Eigenkapitals und er Finanzierung geht. Zudem ist eine Faustformel hinterlegt, die genau aufzeigt, welchen Preis man sich leisten kann. Gleichzeitig kann man sehr viele Informationen erhalten, wenn man einen Hauskredit für den Immobilienkauf benötigt.

Um die Finanzierungskosten beim Kauf einer Immobilie dennoch gering zu halten, ist es natürlich wichtig, ein entsprechendes Eigenkapital zur Verfügung zu haben. Weiterhin sind die Tilgungsraten wie auch die Nebenkosten zu bedenken. Doch auch die Kosten für die Renovierung, den Umbau oder die Einrichtung und den Notar, sowie die ein oder andere Gebühr sollten dabei nicht vergessen werden.

Weiterhin können Maklerprovisionen anfallen. Diese betragen zwischen drei und sieben Prozent des Kaufpreises plus Mehrwertsteuer. Insbesondere bei den Notarkosten können die Preis sehr unterschiedlich sein, je nach Region. Zudem ist die Grunderwerbssteuer, die auch je nach Bundesland variiert, nicht zu vergessen. Diese beträgt zwischen dreieinhalb und sechseinhalb Prozent. Um nicht sein ganzes Geld in die Finanzierung zu stecken, sollte außerdem bedacht werden, dass eine monatliche Rücklage für Instandhaltung sowie die Werterhaltung des Eigenheims sinnvoll ist.

Welches Haus soll es denn sein? Bestandsimmobilie oder Neubau?

Hausträume können sehr unterschiedlich sein und während eine Familien von einem neuen Haus träumen, welches sie individuell gestalten können, gibt es andere, die ihr Traumhaus bereits gefunden haben – als Bestandsimmobilie. Dabei hat der Neubau den Vorteil, dass nicht nur die Hausgestaltung individuell ist, sondern dass auch eine energiesparende Bauweise die Umwelt schont. Zudem fallen in den ersten Jahren keine Renovierungs- oder Sanierungskosten an. Allerdings muss zuerst das passende Baugrundstück gefunden werden, welches zudem noch in der perfekten Lage vorhanden sein muss. Weiterhin muss natürlich geprüft werden, ob der Preis für das Grundstück auch gerechtfertigt ist, um nicht zu viel zu zahlen.

Ist das passende Grundstück gefunden, muss natürlich das Haus gebaut werden. Dies nimmt natürlich einiges an Zeit in Anspruch und es wird noch eine Weile dauern, bis man einziehen kann. Eine Bestandsimmobilie hat den Vorteile, dass man ganz bequem in das Objekt einziehen kann, und das ohne lange Wartezeiten und Baustress. Allerdings sollte natürlich vor dem Kauf geprüft werden, welche Sanierungs- und Renovierungsarbeiten und –kosten auf einen zukommen.

Weiterhin ist die Verkehrswertermittlung eine wichtige Grundlage für den Kaufpreis einer Immobilie. Denn auch, wenn das Objekt beliehen wird, da das Haus als Sicherheit für die Finanzierung gilt, muss eine Verkehrswertermittlung durchgeführt werden. Diese ist unumgänglich bei einer Finanzierung des Eigenheims. Dies liegt daran, da Banken den maximalen Beleihungswert durch den Verkehrswert bestimmen.

Oftmals kann es auch Sinn machen bei einer Zwangsversteigerung mitzubieten, um das passende Objekt zu erhalten. Hier sind nicht selten Neubauten zu erwerben, die aufgrund von Trennungen oder Schicksalsschlägen veräußert werden müssen. Mit viel Glück kann hier ein absolutes Schnäppchen gemacht werden.

Foto: Pixabay/Kalhh

Energieausweis beim Haus- oder Wohnungskauf

Seit dem Jahr 2014 ist es Pflicht beim Immobilienkauf, wie auch bei der Vermietung, einen Energieausweis vorzulegen. Bis Mai 2015 gab es noch eine Übergangsfrist, die mittlerweile erloschen ist. Der Energieausweis ist ein Dokument, der den energetischen Zustand des Hauses zeigt. Er gibt unter anderem Auskunft darüber, wie hoch der tatsächliche bzw. der mutmaßliche Energieverbrauch des Objektes ist. Dabei können sich potenzielle Käufer über den Energieausweis, der auch Energiepass genannt wird, ein Bild machen, wie hoch die Energiekosten für das Haus oder die Wohnung sind. Zudem können so auch die Häuser und Wohnungen, die in der engeren Wahl sind, miteinander verglichen werden.

Darlehensvertrag und Kaufvertrag

Wird das Eigenheim, aufgrund der niedrigen Zinsen finanziert, benötigt man eine verbindliche Kreditzusage, um einen Kaufvertrag zu unterzeichnen. Natürlich ist es immer wichtig, neben der Hausbank auch andere Kreditinstitute anzufragen, um für sich den besten Zinssatz herauszuholen.

Wer sich dann, nach ausführlichem Vergleich der Angebote, entschieden und eine verbindliche Zusage der Finanzierung vorliegen hat, kann den Kaufvertrag unterschreiben. Erst nachdem der Kaufvertrag abgewickelt ist, wird auch der Kredit- bzw. Finanzierungsvertrag abgeschlossen. Sobald der Käufer in das Grundbuch eingetragen ist, ist die Hausübergabe bzw. der Immobilienkauf perfekt.

Das Wichtigste in Kürze:

  1. Die Lage: Egal, ob man neu bauen möchte oder einen Bestandsimmobilie erwerben möchte. Die Lage ist besonders wichtig. Denn gerade in guten Lagen steigt der Wert in der Regel, während er in schlechten Lagen schnell einbrechen kann. Zudem ist wichtig, wie die Anbindung an Städte, Kindergärten und Schulen etc. ist.
  2. Der Kaufpreis: Die Preise sind in den letzten Jahren extrem gestiegen, dass man fast nicht mehr sagen kann, ob der Preis angemessen ist oder nicht. Welcher Preis angemessen ist, findet man in Grundstücksmarktberichten wie auch im Preisspiegel von Maklerverbänden.
  3. Die Bausubstanz bei Bestandsobjekten: Ein Laie kann die Bausubstanz in der Regel nicht beurteilen. Hier ist es auf jeden Fall sinnvoll einen Bausachverständigen mitzunehmen.
  4. Energiepass und weitere Unterlagen: Der Energiepass sagt aus, wie hoch die Energiekosten des Hauses sind. Weiterhin sollte man sich die Betriebskostenabrechnungen zeigen lassen.
  5. Eigenkapital: Ein Eigenkapital ist immer wichtig und sollte in der Regel mindestens 20 Prozent des Kaufpreises betragen. Je höher das Eigenkapital ist, desto besser und desto niedriger fällt die Finanzierung aus. Zudem können so Extrakosten wie etwa Notar, Grunderwerbssteuer wie auch Makler und weitere Kosten getragen werden. Denn gerade diese Nebenkosten können bis zu 16 Prozent des Kaufpreises ausmachen.
  6. Kredite vergleichen: Bei der Finanzierung des Eigenheims sollten auf alle Fälle mehrere Kreditangebote miteinander verglichen werden. Dabei ist nicht nur die Laufzeit wichtig, auch die Höhe der Zinsen, spielt in Zeiten der Niedrigzinspolitik, eine große Rolle.
  7. Zinsbindung: Vor allem in den jetzigen Zeiten sollte man sich für möglichst lange Zeit die Zinsen festschreiben lassen. Wenn dies möglich ist, sollte die Zinsbindung 15 bis 20 Jahre betragen. Auch wenn man bei kürzeren Laufzeiten oftmals günstigere Zinsen bekommt, rechnet sich dies derzeit mit Sicherheit. Denn irgendwann werden die Zinsen wieder steigen und wer dann kurze Laufzeiten hat, muss dann auch den höheren Zinssatz zahlen.
  8. Auf die Tilgungsrate achten: Bei Beginn des Darlehens sollte die Tilgung mindestens bei zwei Prozent liegen. Drei Prozent der Kreditsumme pro Jahr wären natürlich besser. Auch sollte sich der Darlehensnehmer ein Sondertilgungsrecht einräumen lassen, damit er flexibel auf veränderte Rahmenbedingungen reagieren kann.

Wer diese Punkte im Auge behält, kann eigentlich nichts falsch machen. Natürlich sollte man sich beim Eigenheim nicht übernehmen, nur weil es vielleicht das Traumhaus schlechthin ist. Schicksalsschläge wie auch veränderte finanzielle Rahmenbedingungen sollten beim Kauf eines Hauses immer mit eingerechnet werden. Sonst steht man am Ende oft mit Nichts da, weil das Haus zwangsversteigert wird und es vielleicht teilweise gerade für die Schulden zu tilgen reicht.

Mehr von Westdeutsche Zeitung