Ein Mangel liegt immer dann vor, wenn der Mieter die Wohnung nicht nutzen kann, wie er es nach dem Vertrag erwarten darf. Danach müssen sich alle Räume der Wohnung, Treppen, Flure, Speicher, Keller und Zugänge im vertragsgemäßen Zustand befinden. Technische Anlagen, wie Heizung, Fahrstuhl oder Durchlauferhitzer, müssen funktionieren. Auch Lärmbeeinträchtigungen aus dem Haus oder aus benachbarten Häusern können Mängel sein.

Nach dem Gesetz spielt es keine Rolle, ob den Vermieter ein Verschulden an den Fehlern der Mietsache trifft oder nicht. Wichtig ist allein, dass ein Mangel vorliegt. Treten Mängel auf, muss der Vermieter sofort benachrichtigt werden, am besten schriftlich. Er muss sich um die Beseitigung des Mangels kümmern, zum Beispiel die notwendigen Reparaturen veranlassen.

Solange der Mangel oder Schaden vorliegt und der Vermieter ihn nicht beseitigt hat, kann der Mieter die Miete kürzen. Je nach Umfang der Beeinträchtigung kann er zwischen 1 und 100 Prozent bei vollständiger Unbewohnbarkeit der Wohnung von der Miete abziehen. Eine Ausnahme: Der Mieter hat den Mangel selbst verschuldet. Dann ist die Mietminderung ausgeschlossen. Das gilt auch, wenn es sich bei dem Mangel um eine völlig unerhebliche Beeinträchtigung handelt, zum Beispiel einen Haarriss in der Wand.