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Vorausschauend planen beim Eigenheim-Bau

Bauboom : Der Bau boomt – so klappt es auch mit der Planung

Derzeit zeichnen sich Entwicklungen in der Baubranche ab, die man vor wenigen Jahren noch nicht vorhersehen konnte.

Die Nachfrage nach eigengenutztem Wohnraum steigt und immer mehr Menschen investieren in eine Immobilie, unter anderem auch zwecks Altersvorsorge oder Kapitalanlage. Die gestiegene Nachfrage, aber auch die aktuell angespannte Lage auf dem Baustoffmarkt, hat einen deutlichen Preisanstieg zur Folge. Wann sich die Situation entspannt, ist derzeit noch nicht absehbar. Auf sinkende Preise zu warten, kann angesichts der drohenden Inflation verheerend sein. Wer bauen möchte, sollte das jetzt tun.

Vorausschauend planen ist wichtig

Wer nicht gründlich genug plant, zahlt am Ende womöglich doppelt. Das betrifft zum Beispiel das Platzangebot. Dieses muss unbedingt zur Familienplanung passen. Wer später einmal Kinder möchte, sollte das bereits beim Bau berücksichtigen. Ein etwas zu großzügig bemessenes Platzangebot ist immer besser als ein kostspieliger Anbau, der sich auch nicht immer problemlos realisieren lässt. Auch das nachträgliche Aufstocken eines Hauses ist ein sehr teures Unterfangen. In manchen Fällen kostet ein entsprechend großer Neubau auch nicht viel mehr. Wer mit einer Sauna oder einem kleinen Hallenbad liebäugelt, sollte sich überlegen, ob nicht jetzt schon der richtige Zeitpunkt dafür gekommen ist.

Auch bei der Kreditaufnahme ist es oft leichter, eine größere Summe als Darlehen zu beantragen, als später eine Nachfinanzierung zu fordern. Wenn sich der Bauherr schließlich an einen Architekten wendet, muss er seine Wünsche und Vorstellungen möglichst genau formulieren und sich darüber im Klaren sein, was er möchte und braucht und was er sich leisten kann. Inzwischen gibt es zum Beispiel hier clevere Tools zur perfekten Visualisierung des Bauplans. Dank einer modernen, dreidimensionalen Architektur-Software gelingt die individuelle Projektgestaltung einfach und intuitiv. In dieser Hinsicht genießt der Bauherr sehr viel mehr Komfort als noch vor wenigen Jahrzehnten, denn die Technik entwickelt sich ständig weiter. Somit ist es unter anderem möglich, vollständige Grundrisse der betreffenden Immobilie sowie eventuell benötigte Pläne für Heizung, Sanitär und Elektro professionell zu erstellen. Bereits vorhandene Grundrisse lassen sich mit dem Scanner importieren. Es ist inzwischen sogar machbar, auf zwei verschiedenen Fenstern parallel mit 2D und 3D zu arbeiten. Zumeist besteht eine europaweite Kompatibilität der jeweiligen CAD-Architekturprogramme. Das Bearbeiten durch Dritte, Ex- und Importieren geht deshalb problemlos vonstatten.

Ein großer Vorteil der modernen Technik ist die Visualisierung von Vorstellungen und Wünschen. Der Bauherr sieht am Bildschirm, wie sein Objekt aussehen könnte und kann dementsprechend das verbessern. weglassen oder ergänzen, was ihm noch nicht so gut gefällt. Somit entsteht im Lauf der Zeit das Modell der idealen Immobilie. Er erhält eine reelle Vorstellung vom Endergebnis und kann so sicher vorausplanen und sich beim Architekten auch über die Umsetzungschancen und die voraussichtlichen Kosten informieren.

Das spricht für einen Neubau

Wer sich für eine Wohnimmobilie interessiert, steht vor der Wahl zwischen einem bereits fertig erstellten Objekt oder einem Neubau. Der Neubau bietet eindeutig Vorteile, denn nur dann ist es möglich, seine individuellen Wohnträume exakt so zu verwirklichen, wie man es möchte. Auch der aktuelle Nachfrageboom nach bereits bestehenden Objekten macht die Entscheidung für einen Neubau leichter. In vielen Toplagen sind Häuser inzwischen für die meisten Käufer nahezu unerschwinglich. Und die zu einem moderaten Preis angebotenen Gebäude muss der neue Eigentümer in vielen Fällen erst noch teuer renovieren oder sanieren.

Wer sich für einen Neubau entscheidet, weiß, dass er die nächsten Jahre sehr wahrscheinlich nichts mehr investieren muss. Es fallen keine Renovierungsarbeiten an und das Haus entspricht dem aktuellen Energiestandard. Doch vor jedem Neubau steht eine gründliche Planung. Taugt diese nichts, dann avanciert das Bauvorhaben zu einem kostspieligen Unterfangen.

Die Sache mit der Finanzierung

Zur Planung gehört auch die Finanzierung. Diese ist im Vorfeld unbedingt zu klären, um böse Überraschungen zu vermeiden. Dass es bei einem Neubau keinen Festpreis gibt, unterschätzen die meisten künftigen Bauherren. In der Regel handelt es sich lediglich um Schätzungen. Gerade in der heutigen Zeit ändern sich die Preise für das Baumaterial ständig. Sicher ist angesichts der angespannten Lage so gut wie nichts. Außerdem vergessen viele Bauherren bei ihrer Berechnung die Neben- und Zusatzkosten, die sich letztendlich auch auf einen stattlichen Betrag summieren. Das sind die Notarkosten, die Grunderwerbssteuer und das Honorar für den Architekten, aber auch die Kosten für die Miete, denn bis das Haus fertiggestellt ist, vergehen oft Monate. Im Idealfall kalkuliert man von vornherein mit mehr Kosten. Das ist auf jeden Fall besser, als später eine unangenehme Überraschung zu erleben. Es ist sehr wichtig, nicht über die Stränge zu schlagen und sich ehrlich einzugestehen, wenn sich ein Plan aus finanzieller Sicht nicht verwirklichen lässt. Am Anfang der Planung steht somit immer die exakte Klärung der finanziellen Lage.

Kennt man sein Budget, dann folgt die Suche nach dem passenden Grundstück und die Recherche nach einem geeigneten Haustyp. Es stehen zum Beispiel eingeschossige Bungalows, zwei- oder dreistöckige Einfamilienhäuser mit oder ohne Keller, mit Einliegerwohnung, Wintergarten, Terrasse oder Balkon zur Verfügung. Auch die Bauart spielt bei den Überlegungen eine wichtige Rolle. Es gibt zum Beispiel Massivhäuser, Holzhäuser und Fertighäuser. Alle Bauarten haben ihre Vor- und Nachteile. Ein Massivhaus aus Mauerwerk hält sehr lange und die Instandhaltungskosten sind in der Regel geringer als bei vielen anderen Bauwerken. Die Errichtung kostet jedoch relativ viel Zeit, sodass unter Umständen bis zur Fertigstellung und zum Einzug viele Monate vergehen. Ein Ständerwerk- oder Fertighaus ist binnen weniger Wochen bezugsfertig. Holzhäuser sprühen vor natürlichem Charme, sind aber unter dem Strich nicht so langlebig wie ein Haus aus Stein. Natürlich spielt auch hier das Budget wieder eine Rolle, denn Fertighäuser kosten in der Regel weniger als ein gemauertes Massivhaus.

Bebauungsplan prüfen

Eine weitere Hürde ist der Bebauungsplan. Einen solchen erstellen zumeist die Gemeinden oder Städte. Ein solcher Plan ist aber nicht überall vorhanden. In manchen Gebieten sind auch die Vorgaben des jeweiligen Baugesetzbuches einzuhalten. In der Regel ist genau vorgegeben, wie hoch ein Gebäude errichtet werden darf, welche Energieeffizienz das Haus vorweisen muss und welche Abstände zum Nachbarhaus einzuhalten sind. Manchmal ist sogar die Farbe der Dachziegeln vorgeschrieben, um ein einheitliches Straßenbild zu erzeugen. Bauherren erhalten im Bauamt Einsicht in den jeweiligen Bebauungsplan für ihr Grundstück. Ob ein Lageplan existiert, erfährt der Grundstückseigentümer beim Vermessungs- oder Katasteramt. Der Lageplan gibt exakte Auskunft über die Topografie und die Größe des Grundstücks.

Eine weitere rechtliche Hürde ist die Baugenehmigung. Hierbei sind verschiedene Unterlagen vorzulegen. Um welche es sich dabei handelt, hängt in erster Linie von den speziellen Regeln des betreffenden Bundeslands ab. Vorzulegen sind zum Beispiel der Auszug aus dem Liegenschaftskataster oder auch ein amtlicher Lageplan. Manche Bauämter verlangen darüber hinaus Baubeschreibungen, Bauzeichnungen, Entwässerungspläne und andere Unterlagen. Auch der Nachweis, dass technische Standards eingehalten werden, ist oft gefordert. Diese betreffen zum Beispiel den Schall-, Wärme- und Brandschutz. Es ist wichtig, sich rechtzeitig bei der Behörde zu erkundigen, welche Unterlagen das Bauamt sehen möchte, auch, um eine unnötige Verzögerung des Baubeginns zu vermeiden.

Hilfe vom Experten

Bei den meisten zukünftigen Hausbesitzern handelt es sich um Laien, denn die wenigsten sind selbst in der Baubranche tätig und der Bau eines Eigenheims ist in der Regel eine einmalige und einzigartige Angelegenheit im Leben eines Menschen. Einen Experten um Rat zu fragen, ist auch deshalb wichtig, weil alles regelkonform ablaufen muss. Hierfür gibt es spezielle Baudienstleister oder Architekten. Von Bedeutung ist außerdem das gründliche Prüfen aller Verträge vor Baubeginn. Auch hier kann ein Fachmann helfen und gegebenenfalls Unklarheiten beseitigen. Zu den wichtigen Verträgen gehören zum Beispiel jene Unterlagen, die den Hausbau und das Grundstück betreffen.

Nicht zu vergessen sind außerdem die Versicherungen, die der Bauherr im besten Fall vor Baubeginn abschließt. Vor allem Unfälle während der Bauarbeiten können für den Hausbesitzer sehr teuer werden. Hier sind besonders die Baufertigstellungs-, die Bauherrenhaftpflicht- und die Feuerrohbauversicherung zu nennen. Überstürztes Handeln ist jedoch völlig unangebracht. Wer den Bau eines Eigenheims plant, sollte sich hierfür viel Zeit nehmen, alles in Ruhe durch den Kopf gehen lassen und anschließend mit Bedacht handeln.

Die Planung der Außenanlagen

Viele Bauherren konzentrieren sich vorerst auf die Architektur ihres Wohnhauses. Das ist auch richtig so, schließlich möchte man das Gebäude nutzen und dabei Mietkosten sparen. Später kommen oft einige Erweiterungen hinzu. Vielleicht ist der Sohn volljährig und besitzt nun selbst ein eigenes Auto, für das in der elterlichen Garage kein Platz mehr ist. Der An- oder Neubau eines weiteren überdachten Stellplatzes wäre in diesem Fall sicher eine lohnende Alternative. Manche Immobilienbesitzer wünschen sich irgendwann doch noch einen Wintergarten, möchten ihr Haus um eine Terrasse erweitern oder eine Pergola errichten. Wenn genug Platz vorhanden ist und im Bebauungsplan nichts dagegenspricht, steht einem An- und Umbau nichts im Wege. Schade wäre es jedoch, wenn der Platz fehlt oder das Gebäude so ungeschickt auf dem Grundstück platziert ist, dass nichts mehr hinpasst.

Um solche Pannen zu vermeiden, ist es sinnvoll, sich schon vor dem Bau des eigentlichen Wohnhauses Gedanken über spätere Erweiterungsmöglichkeiten zu machen. Dass am Anfang oft nicht genug Geld da ist, um alle Wünsche auf einmal zu verwirklichen, ist nachvollziehbar. Aber man sollte bewusst so planen, dass man zu einem späteren Zeitpunkt problemlos weiterbauen kann. Doch Vorsicht: Nicht alle Bauvorhaben sind genehmigungsfrei. Für Garagen, Carports, Gartenhäuser und bauliche Erweiterungen gilt ebenfalls der Bebauungsplan. Oft ist sogar ein Antrag bei der Baubehörde zu stellen.

Beachten muss der Bauherr auf jeden Fall auch das Nachbarschaftsrecht. Das betrifft insbesondere die Abstände zur Grenze des Nebengrundstücks. Möchte man ein Gartenhaus errichten, dann sind in der Regel bestimmte Größen einzuhalten. Was darüber hinausgeht, ist genehmigungspflichtig. Die Größe richtet sich wiederum nach den jeweiligen Bestimmungen des Bundeslandes. Auch größere Teich- und Schwimmanlagen sind unter Umständen genehmigungspflichtig. Hier könnten sich Probleme bezüglich der Flächenversiegelung ergeben, denn nicht überall ist das gern gesehen.

Was viele Bauherren nicht ahnen: Zur Flächenversiegelung gehören auch asphaltierte und gepflasterte Bereiche. Es ist also mancherorts nicht einfach so ohne Weiteres möglich, den Boden nach Belieben zu befestigen. Versiegelte Flächen nehmen das Niederschlagswasser nicht oder nur in geringem Maße auf. Dieses läuft auf die Straße und belastet wiederum das öffentliche Kanalsystem. Auch hier gilt: Mit der richtigen Planung stellt das Bebauen der Außenanlagen zumeist kein größeres Problem dar. Oft ist es hilfreich, sich schon im Vorfeld vor Erwerb des Grundstücks darüber zu informieren, was auf dem eigenen Grund und Boden erlaubt ist und was nicht. Dann steht einem kühlen Bad im eigenen Swimmingpool zumeist nichst im Wege.

Was in der Regel ohne Genehmigung machbar ist, sind mobile Lösungen wie auf- und abbaubare Unterstände, Zelte, Faltpavillons. Ein auf- und abbaubares Schwimmbecken fällt häufig ebenso in diese Kategorie wie das zurzeit beliebte Trampolin. Auch kleinere Gartenteiche und Terrassen sind bis zu einer bestimmten Größe in vielen Regionen genehmigungsfrei. Doch Vorsicht: In den meisten Gemeinden ist es nicht erlaubt, so tief zu graben, wie man möchte. Außerdem muss man auf unterirdisch verlegte Kabel und Rohre achten. Wo diese verlaufen, ist in der Regel beim örtlich zuständigen Bauamt zu erfahren.

Wem es an der passenden Idee für die Gestaltung seiner Außenanlage mangelt, der sollte ebenfalls Rat von einem Experten einholen, beispielsweise von einem Landschaftsarchitekten oder Gartenplaner. Auch für den Außenbereich gibt es clevere 3D-Architekturprogramme, die dem Bauherren visuelle Eindrücke von den verschiedensten Gestaltungsmöglichkeiten verschaffen. Man sieht dann ganz genau, wie sich der vorhandene Platz effektiv nutzen lässt und welches Potenzial das Grundstück bietet. Oft kommt der Experte mit genialen Vorschlägen, an die der Bauherr noch gar nicht gedacht hat.

Inspiration erhält der Grundstücksbesitzer auch auf Gartenausstellungen oder bei Spaziergängen durch moderne Wohnanlagen. Es schadet nicht, wenn man einen neugierigen Blick über den Zaun wirft und sieht, wie andere Bauherren bestimmte Probleme lösen oder ihren Wohnkomfort durch eine attraktive Gartengestaltung verbessern. Auch im Internet gibt es zahlreiche Anregungen, zum Beispiel auf den Webseiten der Gartenbaufirmen. Beim Stöbern im Katalog der großen Garten- und Baustoffmärkte kommt so manchem ebenfalls die zündende Idee.

Voll im Trend liegen zum Beispiel Trockenmauern oder Mauern in antiker Optik. Es ist vieles möglich, was vorher überhaupt nicht im Fokus stand. Eine funktionale und optische Bereicherung für den Außenbereich sind zum Beispiel Brunnen. Nach vorheriger Genehmigung ist es sogar möglich, ein Brunnenbohrunternehmen zu beauftragen und kostengünstig Gießwasser aus der Tiefe zu fördern. Oder man überbrückt ein Gefälle mit einer attraktiven Gartentreppe, die vielleicht zu einem schönen Freisitz führt.

Fazit

Vor dem Bau des Eigenheims gibt es viele Hürden zu überwinden. Mit der richtigen Planung gelingt die Umsetzung zumeist den Wünschen entsprechend. Wer als Laie überfordert ist, wendet sich am besten an einen Bauexperten oder an seinen Architekten. Dank moderner 3D-Architekturprogramme lassen sich sowohl Gestaltungsmöglichkeiten im Innen- als auch Außenbereich realistisch darstellen.