Altes Haus kaufen und modernisieren

Lohnt sich das? : Altes Haus kaufen und modernisieren

Der Immobilienmarkt erlebt derzeit einen Boom und mit ihm die Kaufpreise für Eigentumswohnungen sowie Häuser. Wer sich keinen Neubau mehr leisten kann, stellt sich daher vermehrt die Frage: Lautet die Lösung, ein altes Haus zu kaufen und auf eigene Faust zu modernisieren?

Schon seit mehreren Jahren schnellen die Immobilienpreise nach oben, aber ein Ende der Entwicklung scheint nicht in Sicht. Einige Experten sprechen bereits von einer Blase, andere gehen davon aus, dass sich die hohen Preise langfristig halten werden. Vor allem der Süden von Deutschland ist betroffen, während die Immobilien im Norden sowie Osten langsamer an Wert gewinnen. In Westdeutschland hat der Anstieg im vorherigen Jahr eine kurze Flaute erlebt, doch nun klettern die Preise weiter. Vor allem bei Eigentumswohnungen, aber auch bei Ein- sowie Zweifamilienhäusern, ist die Teuerungskurve extrem steil. Mittlerweile liegt der Kaufpreis für Häuser pro Quadratmeter in Köln bei durchschnittlich 2.538 Euro und in Düsseldorf müssen Käufer sogar 2.579 Euro pro Quadratmeter hinblättern. Eigentumswohnung sind noch teurer. Dennoch ist die Nachfrage ungebrochen groß.

Ein Blick auf die Ursachen des Aufwärtstrends

Eine eigene Immobilie zu besitzen – eventuell sogar mehrere – war schon immer der Traum vieler Deutscher. Dennoch scheint das vor allem jungen Paaren sowie Familien derzeit besonders wichtig zu sein. Das hat verschiedene Gründe:

· Einerseits befindet sich Deutschland inmitten eines demografischen Wandels. Auf immer mehr ältere Menschen kommen immer weniger junge Steuerzahler, sodass viele Vertreter der jüngeren Generationen momentan unsicher sind, ob sie überhaupt eines Tages von ihrer gesetzlichen Altersvorsorge leben können. Die Immobilien versprechen daher, eine gute Alternative für die eigene Vorsorge zu sein – vor allem angesichts der derzeit niedrigen Zinsen auf andere Anlagemöglichkeiten.

· Andererseits sorgen genau diese niedrigen Zinsen dafür, dass sich plötzlich viel mehr Menschen einen Kredit und damit ein Eigenheim leisten können. Das gilt zumindest für den Moment, denn die Gefahr ist groß, dass der Kredit nach Ablauf der Sollzinsbindung deutlich teurer wird und damit für einige Käufer zu teuer.

· Die steigenden Immobilienpreise haben natürlich auch zahlreiche Investoren angelockt, welche in dem Wohnraum ein Anlageobjekt mit attraktiver Rendite sehen. Sie kaufen also Baugrundstücke oder Objekte auf, bebauen, sanieren oder modernisieren diese und verkaufen sie anschließend wieder zu höheren Preisen…oder vermieten sie zu ebenfalls hohen Preisen. In den vergangenen Jahren kamen immer mehr – auch ausländische – Investoren hinzu, was die Immobilien für „Normalverbraucher“ beinahe unbezahlbar gemacht hat.

Wer sich angesichts dieses hohen Preisniveaus aktuell keine Immobilie leisten kann, hat nur zwei Möglichkeiten: Entweder warten, bis die Nullzinspolitik und damit auch der Boom ein Ende findet. Oder ein altes Haus kaufen und modernisieren.

Ist ein Ende des Immobilienbooms in Sicht?

Es könnte also guten Gewissens behauptet werden, dass ganz Deutschland derzeit auf ein Ende dieser Teuerung wartet – auf das Platzen der Blase sozusagen. Ausgenommen natürlich die Investoren, welche ihr Geld mit den steigenden Preisen verdienen. Schon lange wird deshalb in der Öffentlichkeit diskutiert, ob es sich überhaupt um eine Immobilienblase handelt, wie sie einst in den USA herrschte, und wann sich diese auflösen oder mit einem großen Knall enden könnte.

Foto: rufous - stock.adobe.com

Die Meinungen gehen hierbei auseinander, doch derzeit scheint sich tatsächlich eine Trendwende abzuzeichnen. Laut aktuellem Immobilien-Index des Instituts der Deutschen Wirtschaft wächst die Nachfrage auf dem Immobilienmarkt aktuell nicht mehr, sondern ist im Gegenteil sogar etwas rückläufig. Dementsprechend könnten auch die Immobilienpreise in absehbarer Zeit wieder sinken. Ein Platzen der Blase mit einem drastischen Preisverfall, auf welchen viele potenzielle Käufer hoffen, wird es aber mit großer Wahrscheinlichkeit nicht geben. So sieht zumindest derzeit die Prognose aus.

Die Antwort lautet daher: Ja, ein Ende des Immobilienbooms könnte in Sicht sein – aber mit Sicherheit kann das momentan noch niemand sagen. In jedem Fall sollten deutsche Verbraucher vorsichtig sein, wenn sie jetzt noch ein Haus oder eine Wohnung kaufen möchten. Denn eventuell ist diese in einigen Monaten bis Jahren deutlich weniger wert. Das ist vor allem für Anlageobjekte relevant. Wer das Haus oder die Eigentumswohnung selbst beziehen möchte, dürfte sich hingegen weniger um Wertsteigerungen oder -minderungen kümmern. Dennoch würde ein Kauf zum jetzigen Zeitpunkt eventuell bedeuten, zu viel Geld zu bezahlen. Geld, welches in einiger Zeit stattdessen eingespart und für andere Dinge verwendet werden könnte…

Sind alte Häuser eine „bessere“ Investition?

Die erste Lösung, nämlich auf ein Ende des Immobilienbooms zu warten, ist also zum jetzigen Stand eine durchaus realistische Option. Dennoch könnte es Jahre dauern, bis sich die Preise wieder auf einem „normalen“ Niveau eingependelt haben. Wer also nicht so viel Geduld mitbringt, für den kommt eventuell die zweite Lösung infrage: Ein altes Haus kaufen und renovieren beziehungsweise modernisieren.

Auf den ersten Blick klingt das nach einem guten Geschäft: Alte, vielleicht sogar baufällige oder zumindest renovierungsbedürftige Häuser sind im Gegensatz zu neueren Bauten für Spottpreise zu haben. Bei einigen Objekten muss der Käufer sogar nur das Grundstück bezahlen und bekommt den Altbestand sozusagen kostenlos hinzu. Diesen kann er entweder abreißen und durch einen Neubau ersetzen – oder eben grundlegend sanieren sowie modernisieren und dadurch wieder in ein wohnliches Zuhause verwandeln.

Auf den zweiten Blick lauern bei einem solchen Projekt aber zahlreiche Hürden, vor allem finanzieller und zeitlicher Art. Viele Käufer unterschätzen also die Kosten sowie den Aufwand, welche eine Modernisierung von Altbauten für sie bedeutet. Zudem gibt es rechtliche Fragen zu klären – zum Beispiel, ob ein Denkmalschutz besteht. Ein altes Haus kann zwar durchaus eine bessere Investition sein, denn hier sind längst nicht alle Objekte so überteuert wie im Neubaubereich. Prinzipiell lässt sich das aber nicht sagen, denn auch einige Altbestände werden zu übertriebenen Preisen veräußert und zudem werden die Kosten für eine Modernisierung oftmals unterschätzt.

Projekt muss realistisch eingeschätzt werden

Ob es sich um eine gute Investition handelt, lässt sich beim Kauf eines Altbestands also stets nur im Einzelfall – und häufig erst im Nachhinein – sagen. Wer nicht das notwendige Knowhow mitbringt oder einen sachverständigen Helfer wie beispielsweise einen Architekten engagiert, sollte lieber die Finger von solchen Großprojekten lassen. Schnell schießen nämlich die Kosten in unerwartete Höhen und somit wird die Modernisierung schlussendlich teurer als der Kauf einer vergleichbaren neuen Immobilie gekostet hätte. Für einige Käufer ist das Projekt damit vielleicht sogar unbezahlbar und scheitert.

Foto: auremar - stock.adobe.com

Das A und O bei einem solchen Vorhaben ist also eine realistische Einschätzung dessen, was an dem Altbestand alles modernisiert werden muss und welche Kosten damit einhergehen. Zudem sollte ausreichend Puffer für unerwartete Ausgaben eingeplant werden. Nur, wer sich das „Worst-Case-Szenario“ leisten kann, sollte sich heranwagen und kann dann im „Best-Case-Szenario“ eine Menge Geld sparen.

Finanzbedarf ermitteln – so geht’s!

Noch bevor der Kaufvertrag unterschrieben wird, müssen die potenziellen Käufer somit ein realistisches Bild dessen erhalten, wie viel Aufwand und Kosten mit der Modernisierung auf sie zukommen würden. In erster Linie geht es darum, den Finanzbedarf zu ermitteln. Im zweiten Schritt kann dieser dann gedeckt und im dritten Schritt das Projekt umgesetzt werden. Auf die Frage, ob sich die Modernisierung eines alten Hauses lohnt, lässt sich die Antwort also nur wie folgt feststellen:

1. Gutachter konsultieren

Jedes Haus sollte vor dem Kauf von einem Gutachter unter die Lupe genommen werden. Das gilt vor allem für ältere Häuser. Das Geld ist daher gut investiert und erspart dem Interessenten unter Umständen fünf- bis sechsstellige Beträge aufgrund einer Fehlkalkulation. Der erste Schritt bei den Überlegungen, ein altes Haus zu kaufen und zu modernisieren, sollte daher stets in der Beauftragung eines unabhängigen Gutachters liegen. Erst, wenn seine Auswertung vorliegt, können weitere Überlegungen angestellt werden. Einige Menschen lassen sogar zwei oder mehrere Gutachter beziehungsweise Experten aus verschiedenen Bereichen unabhängig voneinander kommen, um einen verlässlichen Mittelwert zu generieren. Denn auch ein Gutachter kann sich mal täuschen!

2. Plan entwickeln

Sobald also der oder die Gutachter den Altbestand untersucht haben, kann der Sanierungs- und Modernisierungsbedarf realistisch eingeschätzt werden. Sind beispielsweise Mängel an der Bausubstanz erhalten? Fehlen eventuell wichtige Anschlüsse? Gibt es Spuren eines alten Wasserschadens oder eine Schimmelproblematik? Diese sowie viele weitere Fragen gilt es nun zu klären. Der Experte kann verlässlich sagen, welche Arbeiten vor dem Einzug erledigt werden müssen –unverzichtbare Aufgaben bei der Modernisierung sozusagen. Ihre Kosten müssen zweifellos im Kaufpreis einkalkuliert werden.

Zudem kann eine Liste der Maßnahmen angelegt werden, welche in absehbarer Zeit durchgeführt werden müssen. Dadurch entsteht eine Art Zeit- und Kostenplan für die kommenden Jahre. Denn mit der ersten Modernisierung ist die Instandhaltung des Gebäudes noch lange nicht abgeschlossen und auch zukünftige Renovierungen, Sanierungen & Co müssen finanziert werden.

Abschließend kann auch noch eine Liste jener Arbeiten angelegt werden, welche die potenziellen Hauseigentümer gerne durchführen würden, die aber optional sind. Vielleicht wünschen sie sich ja eine moderne Fußbodenheizung oder eine neue Küche. Nun gibt es also eine To-Do-Liste mit drei verschiedenen Ebenen. Während die ersten beiden in der Finanzplanung berücksichtig werden müssen, kann auf die dritte Kategorie der optionalen Maßnahmen auch verzichtet werden, falls das Budget schlussendlich doch nicht mehr reicht.

3. Kostenvoranschläge einholen

Im folgenden Schritt werden von den Handwerkern Kostenvoranschläge für die einzelnen Maßnahmen eingeholt. Wichtig ist, dass dabei jede Maßnahme berücksichtigt wird. Bestenfalls werden zudem jeweils zwei bis drei verschiedene Angebote eingeholt, um einen Überblick über die marktüblichen Preise zu erhalten – und über den Terminkalender der Handwerker. Denn auch der Mangel an Handwerkern kann derzeit zu unerwarteten Verzögerungen und damit zu höheren Kosten für Modernisierungsprojekte führen. Er muss daher mit eingeplant werden. Erst nach dem Einholen der Angebote kann daher ein konkreter Finanz- sowie Zeitplan aufgestellt werden. Als grobe Orientierung können dabei folgende Werte dienen. Modernisierung…

· … der Heizung ca. 12.000 Euro

· …der Elektrik ca. 3-5 Prozent des Immobilienwerts

· …der Fassadendämmung ca. 210 Euro pro Quadratmeter

· …des Dachs ca. 60 Euro pro Quadratmeter

· …der Wasserleitungen ca. 25 Euro pro Meter

Die konkreten Kosten sind aber natürlich stets abhängig vom Einzelfall. Trotzdem können solche und weitere im Internet recherchierten Richtwerte dabei helfen, eventuelle Wucherpreise von unseriösen Handwerkern zu entlarven und somit eine Menge Geld zu sparen. Leider lockt der Handwerkermangel nämlich auch zahlreiche schwarze Schafe an, weshalb die Auswahl der Handwerker vorsichtig getroffen werden muss.

4. Finanzaufstellung prüfen

Erst jetzt kann die Investition, welche der Kauf und die Modernisierung des alten Gebäudes bedeutet, in Gänze abgeschätzt werden – und somit lässt sich auch erst zu diesem Zeitpunkt sagen, ob das Objekt diesen Preis wert ist. Angenommen also, es würde nach der Modernisierung wieder verkauft werden: Würde es dann wieder mindestens so viel Geld einbringen wie es gekostet hat? Wenn ja, so ist das Vorhaben durchaus eine gute Entscheidung, die aber aufgrund des hohen Zeit- und Arbeitsaufwands von den Käufern trotzdem gut überlegt sein will. Wenn nicht, so sollte von dem Projekt lieber abgesehen werden.

Foto: Kittiphan - stock.adobe.com

Wer sich für den Kauf entscheidet, braucht nun eine konkrete Finanzaufstellung. Es geht darum, die Frage zu klären: Wie kann das Projekt finanziert werden? Dieser Schritt unterscheidet sich also kaum von jenem der Finanzaufstellung für einen „normalen“ Hauskauf nach dem Motto kaufen, einziehen und fertig! Dennoch sind die Käufer gut damit beraten, ausreichend finanziellen Puffer einzuplanen. Vielleicht verzögern sich die Bauarbeiten und somit muss doch noch länger Miete gezahlt werden als gedacht. Oder die Modernisierung wird umfassender beziehungsweise teurer als erwartet. Oder es kommt zu Pfusch und damit höheren Kosten. Es kann viele Gründe geben, weshalb eine knappe Kalkulation am Ende nicht aufgeht.

Die Finanzaufstellung muss also „großzügig“ gestaltet werden, was allerdings im Regelfall auch einen größeren Bedarf an Fremdkapital und damit höhere Zinsen bedeutet. An dieser Stelle ist demnach Fingerspitzengefühl gefragt, um den richtigen Wert zu finden. Und auch ein Plan B schadet niemals. Die potenziellen Käufer sollten sich also fragen: Falls das Projekt doch teurer wird als gedacht…welche Möglichkeiten der Finanzierung stünde uns dann offen? Vielleicht kann ja online ein weiterer Kredit in kleinerem Umfang aufgenommen werden, um die Lücke zeitnah zu schließen. Oder notfalls können die Eltern aushelfen, welche ein beachtliches Vermögen besitzen. So oder so ähnlich kann ein Plan B aussehen. Die Möglichkeiten sind vielfältig und alle Eventualitäten wollen bedacht werden.

5. Prioritäten setzen

Sollte das Budget trotz Kredit nicht ausreichen, um das alte Haus zu kaufen und die To-Do-Liste der Modernisierungsmaßnahmen umzusetzen, müssen Prioritäten gesetzt werden. Das Geld muss also mindestens die Ausgaben für die notwendigen Aufgaben abdecken. Zudem müssen jene Arbeiten, die in den kommenden Jahren anfallen, durch den Kredit oder das Eigenkapital gestemmt werden.

Die optionalen Maßnahmen wie beispielsweise die Fußbodenheizung können hingegen aufgeschoben werden. Dafür bleibt vielleicht zu einem anderen Zeitpunkt noch ausreichend Budget übrig oder solche Arbeiten können selbst erledigt werden, wenn sich der Stress von Hauskauf, Modernisierung, Umzug & Co gelegt hat.

6. Eigenleistungen abklären

Damit ist ein wichtiges Stichwort gefallen: Der Finanzbedarf kann natürlich deutlich gedrückt werden, je mehr Arbeiten die Käufer in die eigene Hand nehmen. Wer selbst Handwerker oder zumindest erfahrener Heimwerker ist, genießt bei einem solchen Projekt also einen großen Vorteil. Ansonsten muss es zwingend von einem Experten betreut werden, um Fehler bei der Modernisierung oder Mängel bei ihrer Umsetzung zu verhindern. Wie bereits erwähnt, kann das beispielsweise ein Architekt, ein Bauleiter oder auch ein befreundeter Handwerker sein – vorausgesetzt, er verfügt über das notwendige Knowhow.

7. Fördermöglichkeiten prüfen