Hauskauf: Vorsicht bei 100-Prozent-Finanzierungen

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p class="text"><h2>1.Schlechtere Konditionen einkalkulieren

Wer ohne Eigenkapital eine Immobilie kauft, muss in der Regel höhere Zinsen zahlen. Denn das Ausfallrisiko der Bank steigt, je höher die zu kaufende Immobilie als Sicherheit belastet ist. „Die günstigsten Zinsen gibt es bei einer Beleihung des Objektes bis zu 60 Prozent. Höhere Beleihungsgrenzen werden schnell teuer — die Banken verlangen einen Risikoaufschlag. Der Zinsaufschlag beträgt bis zu einem vollen Prozentpunkt“, sagt Stefan Adam, Honorarberater für die Verbraucherzentrale Niedersachsen.

Wichtig: Soll die Bank auch noch die Nebenkosten — beispielsweise die Grunderwerbsteuer — finanzieren, steigen die Kosten noch weiter. Deshalb sollten Immobilienkäufer diese Erwerbsnebenkosten immer aus eigener Tasche zahlen.

Eine Immobilie ohne Eigenkapital zu finanzieren, ist nur für Käufer geeignet, die ein dauerhaft sicheres Einkommen haben. Beamte sind hier klar im Vorteil. „Für den Darlehensnehmer liegt die Gefahr darin, in Zukunft z.B. aufgrund Arbeitslosigkeit die monatlichen Raten nicht mehr bedienen zu können. Daher eignet sich eine Vollfinanzierung nur für Personen mit gesicherten Einkommensverhältnissen, die eine gute oder sehr gute Bonität haben“, so Thomas Hentschel von der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen. Wer seine Einkommensentwicklung nicht sicher vorhersehen kann, sollte deshalb auf eine Finanzierung ohne Eigenkapital verzichten.

Die Kreditschuld bei einer 100-Prozent-Finanzierung ist sehr hoch. Entsprechend lange dauert es, bis der Kredit abbezahlt ist. „Jedoch sollte man als Darlehensnehmer das Ziel haben, die Immobilie bis zum Eintritt in den Ruhestand, also wenn das Einkommen geringer wird, zu tilgen“, sagt Verbraucherschützer Hentschel. Dazu empfehlen sich Tilgungssätze von mindestens drei Prozent.

Auch bei einer hohen Tilgung sind nach zehn Jahren oft erst 20 bis 30 Prozent des Kredits abbezahlt. Steigt der Zinssatz dann an, erhöht sich auch die Belastung, wenn der Kredit ausläuft. Eine langfristige Zinsbindung sichert jedoch gegen steigende Zinsen ab. Dr. Heinz Engelhaupt, Präsidiumsmitglied im Verband Wohneigentum empfiehlt: „Eine langfristige Zinsbindung ist bei dem derzeit extrem niedrigen Zinsniveau empfehlenswert. Bei einer Vollfinanzierung mindestens im Zwei-Drittel-Bereich des Darlehensvolumens ist sie sogar dringend geboten.“

Tipp: Für den Kreditnehmer hat die Zinsbindung keine Nachteile. Nach zehn Jahren können ist die Finanzierung ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündbar — auch wenn eine längere Laufzeit vereinbart war.

Es kann Probleme geben, wenn die Immobilie wieder verkauft werden soll und der erzielte Preis nicht die noch offenen Verbindlichkeiten deckt. Aus diesem Grund sollten Sie eine Immobilie nur dann zu 100 Prozent finanzieren, wenn Sie auch langfristig darin wohnen wollen. Alternativ sollte die Immobilie so gelegen und ausgestattet sein, dass sie sich problemlos zu einer zinsdeckenden Miete vermieten lässt.