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Günstig zum Eigenheim: Geldwerte Tipps für Bauherren

Ratgeber : Günstig zum Eigenheim: Geldwerte Tipps für Bauherren

Ein Eigenheim zu finanzieren ist ein Traum, der in den letzten zwei Jahren immer teurer geworden ist. Zwar sind die Kreditzinsen nach wie vor niedrig, doch die Baukosten haben sich verteuert.

Unterm Strich gibt es im Augenblick weniger fürs Geld als etwa vor zwei oder drei Jahren noch. Damit das Eigenheim dennoch bezahlbar bleibt, lässt sich einiges tun. Der Beitrag liefert Tipps für Bauherren, die günstig ins Eigenheim wollen.

Zeit ist Geld

So manches Bauvorhaben wird teurer als geplant, weil die Preise für Baustoffe zusehends anziehen. Dabei zeigt sich, dass die Weltwirtschaft sich bis in die Baugebiete vor Ort auswirkt. Bauherren tun gut daran, sich über die Entwicklungen in der Baubranche auf dem Laufenden zu halten und entsprechend zügig zu handeln. Ein Beispiel:

   Holz war monatelang Mangelware und hat bei vielen Immobiilen die Bauphase verlängert sowie die Kosten gesteigert.
Holz war monatelang Mangelware und hat bei vielen Immobiilen die Bauphase verlängert sowie die Kosten gesteigert. Foto: pixabay.com/paulbr75

Holz war 2021 knapp, die Lieferzeiten lang. Diese Verknappung führte zu einem Preisanstieg, der den Hausbau enorm verteuerte. Der Hintergrund der knappen Bauholzbestände lag in der steigenden Holznachfrage in den USA, wo die Holzständerbauweise bei Häusern üblich ist. Auch europäische Sägewerke verschifften Bauholz nach Übersee, so dass bei uns erheblich weniger Bauholz zur Verfügung stand.

Hinzu kamen hierzulande Projekte unzähliger Hobbyheimwerker, die während der Corona-Pandemie zu Hause Modernisierungs- und Ausbauarbeiten realisierten. Die Holzregale in den Baumärkten waren leer und das, was zu haben war, war teuer. Im Angesicht der Situation stellten viele Bauherren Ihre Bauvorhaben 2020 und 2021 zurück, um eine Entspannung der Preise abzuwarten.

Der Holzpreis ist inzwischen zwar wieder gesunken und der Nachschubmangel ein Stück weit behoben, die Nachfrage in Europa und Deutschland ist aber nach wie vor hoch. Da die Nachfrage den Preis bestimmt, bleiben die Holzpreise vermutlich dauerhaft auf einem höheren Niveau als vormals. Wer noch länger mit dem Baubeginn wartet, wird aller Voraussicht nach noch tiefer in die Tasche greifen müssen, weil ein weiteres Sinken der Preise als unwahrscheinlich gilt.

Wer wartet, zahlt bei der Baufinanzierung drauf

Die abwartende Haltung vieler Bauherren war in der akuten Phase der angezogenen Holzpreise sicherlich eine sinnvolle Entscheidung. Doch dürfen sie die Entwicklung der Bauzinsen nicht aus den Augen verlieren. Die Bauzinsen liegen seit einigen Jahren auf einem historischen Tief, allerdings wird laut Tagesschau ein langsamer Anstieg von Fachleuten für 2022 prognostiziert. Sie sehen die gestiegene Inflation als Triebfeder für den allgemeinen Anstieg des Zinsniveaus. Die Empfehlung lautet, sich bei einer geplanten Finanzierung für ein Eigenheim bereits heute für eine langlaufendes Darlehen mit 15 bis 20 Jahren Zinsbindung zu entscheiden. So lässt sich der niedrige Zins sichern. Wer eine Immobilie als Kapitalanlage anschaffen oder bauen will, könnte auf eine zehnjährige Laufzeit setzen, um sich ein gewisses Maß an Flexibilität zu erhalten.

Tipp: Die allgemeine Zinsentwicklung wirkt sich auch auf Kredite für andere Verwendungszwecke aus. Sofern eine Kreditaufnahme für einen anderen Verwendungszweck geplant ist, z. B. zur Modernisierung, zur Umschuldung oder zur freien Verwendung, könnte eine vorgezogene Kreditaufnahme ebenso Zinskosten einsparen.

Kreditvergleich bringt Zinskostenersparnis

Banken legen die Konditionen für ihre Kredite selbst fest. Sie berücksichtigen dabei die allgemeine Zinssituation sowie bankinterne Vorgaben. Deshalb gibt es Banken, die in einer internen Richtlinie beispielsweise festgeschrieben haben, dass sie keine Kredite an Personen geben, die ein bestimmtes Monatseinkommen unterschreiten, einer bestimmten Berufsgruppen angehören oder deren Schufa-Score beispielsweise einen Wert von 95 % unterschreitet. Um einzuordnen, was ein Schufa-Score von 95 % aus Bankensicht bedeutet, hier ein Überblick.

Schufa-Score mit Risiko-Bewertung

97,5 % und höher - sehr niedriges Risiko

bis 95 % - überschaubares Risiko

bis 90 % - erhöhtes Risiko

bis 80 % - hohes Risiko

bis 50 % - sehr hohes Risiko

unter 50 % - kritisches Risiko

Allerdings gibt es auch jene Banken, deren Richtlinien zur Kreditvergabe weniger streng gefasst sind und die durchaus Kredite vergeben, wenn der Score niedriger liegt. Sie arbeiten grundsätzlich mit anderen Vergabekriterien oder verfolgen eine andere Firmenpolitik. Dies ist einer der Gründe, warum Kreditinteressierte stets einen Kreditvergleich durchführen sollten. Dabei hat es sich bewährt, dies mit Hilfe einer spezialisierten Plattform wie smava online durchzuführen und nicht etwa einzelne Angebote bei verschiedenen Banken persönlich anzufordern. FOCUS-MONEY hat die Plattform als Preissieger in der Kategorie Online-Vergleichsportal ausgezeichnet, da sie Nutzern ein sehr gutes Preis-Leistungs-Verhältnis bietet. Der Online-Kreditvergleich dort bringt verschiedene Vorteile mit sich:

●     Es gibt keine verlockenden Schaufenster-Angebote, die sich bei näherer Prüfung für das konkrete Vorhaben doch nicht eignen. Stattdessen erhalten Kreditinteressenten nur Angebote, die auf sie zugeschnitten sind und zu den persönlichen und finanziellen Rahmenbedingungen passen.

●     Kreditnehmer sparen Geld, weil sie das bestmögliche Angebot unter den gegebenen Umständen nutzen können.

●     Die Angebote sind schnell verfügbar und auf einen Blick miteinander vergleichbar, weil sie die wichtigsten Eckdaten übersichtlich präsentieren. Vor allem der Vergleich des effektiven Jahreszinses ist aussagekräftig.

●     Potenzielle Kreditnehmer können sich vor einer konkreten Kreditanfrage über die relevanten Vertragsinhalte informieren. Dies betrifft z. B. Möglichkeiten zur kostenlosen Sondertilgung oder zur Ratenpause.

●     Der Kreditvergleich kann jederzeit und an jedem Ort durchgeführt werden.

●     Die Vergleichsanfrage bleibt ohne Auswirkung auf den Schufa-Score, weil eine Konditionenanfrage (keine Kreditanfrage) vorgenommen wird.

Kredit-Kostenfallen vermeiden und Geld sparen

Im Zusammenhang mit einer Baufinanzierung gibt es einige teure Kostenfallen. Da die meisten Immobilienkreditnehmer keine Erfahrungen mit Immobilienfinanzierungen haben, geschehen immer wieder Fehler, die mit etwas Voraussicht hätten vermieden werden können. Die folgenden drei Kostenfallen gehören zu den gängigsten.

 Gerade bei langlaufenden Krediten zählt jeder Prozentpunkt, denn er wirkt sich spürbar auf die Gesamtkosten aus.
Gerade bei langlaufenden Krediten zählt jeder Prozentpunkt, denn er wirkt sich spürbar auf die Gesamtkosten aus. Foto: pixabay.com/https://pixabay.com/de/users/stevepb-282134/

Eigenkapitalquote zu niedrig

Eine 100-Prozent-Finanzierung klingt verlockend, ist in der Praxis aber eher selten umsetzbar. Die damit zusammenhängenden Finanzierungskosten sind einfach zu hoch. Finanzierungsprofis empfehlen, mindestens die Erwerbsnebenkosten wie die Maklercourtage, Notarkosten und Grunderwerbsteuer aus eigener Tasche zu bezahlen. Der Anteil beläuft sich auf rund 10 bis 15 % des Kaufpreise. Wer zusätzlich dazu mindestens 10 % des Kaufpreises aus eigenen Mitteln finanziert, senkt das Risiko für die Bank weiter ab. Diese wiederum kann aufgrund des geringeren Risikos niedrigere Zinsen gewähren. Aus genannten Gründen ist es wirtschaftlich sinnvoll, eine hohe Eigenkapitalquote zu realisieren.

Tipp: Ist die Gesamtfinanzierung zu hoch, kommt eventuell Kostenpflichtiger Inhalt eine kleinere Immobilie in Betracht, die weniger kostenintensiv ist.

Nachfinanzierung nötig oder zu hohe Finanzierungssumme beantragt

Stellt sich heraus, dass die Kredithöhe nicht zum Finanzierungsvorhaben passt, ist möglicherweise eine Nachfinanzierung erforderlich. Nachfinanzierungen werden von Banken in der Regel mit einem erhöhten Zinssatz belegt, was die Kredit- und Zinskosten erheblich verteuert.

Auch eine zu hohe Kreditsumme ist ungünstig und kostet Geld. Wird ein beantragter Kredit vom Kreditnehmer nicht vollständig abgenommen, fordern die meisten Kreditgeber eine sogenannte Nichtabnahmeentschädigung.

Eine realistische und sorgfältige Kalkulation der gesamten Finanzierungssumme bewahrt vor teuren Nachfinanzierungskosten sowie vor einer Nichtabnahmeentschädigung.