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Bei geerbten Häusern gilt die Sanierungspflicht
Die Energieeinsparverordnung für Häuser schreibt vor, welche energetischen Anforderungen an eine Immobilie bestehen. Bei älteren selbstbewohnten Häusern gibt es einige Ausnahmen. Bei einer Erbschaft gelten diese aber nicht mehr.
„Wer ein Haus erbt, hat bei der energetischen Sanierung dieselben Pflichten wie ein Hauskäufer“, so die Deutsche Energie-Agentur (Dena). Das gilt beispielsweise bei der Dämmung von Dachböden. Entweder die oberste Geschossdecke oder das Dach müssen gedämmt werden. So sieht es die Energieeinsparverordnung (EnEV) vor. Freigestellt von dieser Pflicht sind lediglich die Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern, die dort bereits vor dem 1. Februar 2002 gewohnt haben.
Wird die Immobilie vererbt, dann besteht diese Freistellung nicht mehr. „Grundsätzlich müssen die in der Energieeinsparverordnung genannten Nachrüstverpflichtungen in jedem Ein- und Zweifamilienhaus umgesetzt werden, sobald der Besitzer wechselt“, sagt Christian Stolte, Bereichsleiter Energieeffiziente Gebäude bei der Dena. Zwei Jahre habe der neue Eigentümer Zeit, die Anforderungen umzusetzen. Auch wenn er bereits vorher im geerbten Haus gewohnt hat, gibt es keine Ausnahme.
Darüber hinaus zählen auch die Isolierung von Heizungsrohren sowie der Austausch von Heizkesseln, die vor 1978 eingebaut wurden, zu den Nachrüstpflichten für Erben. Ziehen sie dann selbst ein und nehmen keine Baumaßnahmen vor, bestehen keine weiteren Anforderungen. Anders sieht es jedoch aus, wenn die Erben die Immobilie wesentlich modernisieren — beispielsweise indem sie neue Fenster einsetzen, das Dach erneuern oder die Fassade modernisieren. Wenn diese Arbeiten zehn Prozent der Bauteilfläche des Gebäudes betreffen, müssen sie energetischen Mindeststandards genügen.
Liegen beim geerbten Haus die letzten Renovierungsarbeiten lange zurück, dann werden die Erben wahrscheinlich ohnehin modernisieren wollen. Es lohnt sich gleich in mehrfacher Hinsicht, dabei hohe Ansprüche an die Energieeffizienz zu stellen. Zieht der Erbe selbst in das Haus ein, spart er Betriebskosten. Vermietet er es, kann er einen höheren Mietzins beanspruchen. Außerdem gibt es staatliche Fördermittel für die energetische Sanierung. Beim Programm „Energetisches Bauen und Sanieren“ der staatlichen Förderbank KfW steigen die Fördermittel, je energieeffizienter die Immobilie später ist.
Beispielsweise können Bauherren einen Kredit zu aktuell 1,0 Prozent Effektivzins erhalten. Beim höchsten Effizienzstandard — dem KfW-Effizienzhaus 55 — gibt es 17,5 Prozent des Zusagebetrages als Tilgungszuschuss. Diesen Betrag muss der Bauherr also nicht zurückzahlen. Wer keinen Kredit aufnehmen möchte, kann einen Investitionszuschuss bekommen. Auch der ist von der Energieeffizienz abhängig. Höchstens 18.750 Euro vergibt die KfW. Zudem gibt es Fördermittel für Baubegleitung, Photovoltaikanlagen und Stromspeicher. Über das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (Bafa) können Immobilienbesitzer Fördermittel für eine Energiesparberatung erhalten.
Abschließend sollten sich die Hausbesitzer einen Energieausweis ausstellen lassen. Er dokumentiert den energetischen Zustand des Gebäudes und erleichtert so den Vergleich mit anderen Immobilien. Mieter oder Käufer haben ein Recht darauf, einen Energieausweis vorgelegt zu bekommen.
Ziehen die Erben selbst in das Haus ein, ist der Nachweis nicht erforderlich. „Einen Energieausweis benötigt der Eigentümer nur, wenn er sein Gebäude vermietet, verkauft oder verpachtet“, sagt Dena-Bereichsleiter Christian Stolte.
