Der Wohnungsmarkt in Neuss bleibt angespannt

Der angespannte Wohnungsmarkt in Neuss : Feldzüge gegen Airbnb sind keine Lösung für den Wohnungsmarkt

Analyse Die angespannte Situation auf dem Wohnungsmarkt setzt in der Politik große Kreativität frei.

Die Stadt Paris zieht gegen den Unterkunftsvermittler Airbnb zu Felde und vor Gericht. Grund: Wohnungsmangel. Die Landes-SPD und der Mieterbund NRW fordern den Bau von Sozialhochhäusern. Grund: Wohnungsmangel. Alleine diese beiden aktuellen Nachrichten verdeutlichen die Misere auf dem Wohnungsmarkt. Neuss macht da keine Ausnahme.

So wie im „Hôtel de ville“ von Paris oder in der SPD-Landeszentrale zur Bewältigung der Krise immer neue Ideen ersonnen werden, überbietet sich auch die Politik in Neuss mit immer neuen Ideen. In die Höhe zu bauen (angeregt von der FDP) und Airbnb die Zähne zu zeigen (zum Antrag erhoben von der SPD) sind – natürlich?!– auch dabei. Der Ideenreichtum der Stadtverordneten ist aber auch Ausdruck großer Ratlosigkeit. „Helfen Sie uns!“ schloss Stefan Zellnig, Vorstand der Gemeinnützigen Wohnungs-Genossenschaft (GWG) vorige Woche im Planungsausschuss fast flehentlich seinen Vortrag zur Lage des Unternehmens. Wie denn?

Der Befund

Vor ziemlich genau vier Jahren hat die Stadt einen Handlungsrahmen zur Verbesserung des Wohnraumangebotes in Auftrag gegeben. Damit reagiert sie auf das Gutachten eines Bochumer Büros aus dem 2014, das einen Bedarf von 1300 zusätzlichen Wohnungen bis 2030 berechnet hat. Diese Zahl reicht aber auch nur aus, um die schon erreichte Versorgungsquote von 64 Prozent zu halten. Übersetzt heißt das: Auch dann würde noch einer von drei Haushalten, der als einkommensschwach gilt, keine preiswerte Wohnung erhalten. Nach Aufholjagd klang das von Anfang an nicht. Im Gegenteil. Die Aussage aus dem Abschlussbericht der Arbeitsgruppe „Wohnungs- und Obdachlosigkeit“ wird zementiert: „Der Neusser Wohnungsmarkt ist für Menschen mit niedrigen Einkommen kaum noch zugänglich.“

Die Partner

Die Gutachter waren schon damals der Ansicht, dass die GWG und der Neusser Bauverein das benötigte Bauvolumen alleine nicht stemmen können. Doch ihre Empfehlung, gerade im sozialen – also bezahlbaren – Wohnungsmarkt eine Investorenvielfalt anzustreben, wurde nicht erreicht. Hilfe ist nur von GWG und Bauverein zu erwarten. In dieser Situation klingt es paradox, dass die GWG nach Kaarst ausweicht und dort bis 2020 rund 100 Wohnungen baut. Erklärung: In Neuss gibt es für sie kein Bauland.

Die Probleme

Fehlendes Bauland ist in der Tat das Kernproblem. „Nur 15 Prozent der Grundstücke, auf denen wir bauen, haben wir von der Stadt“, sagt Bauvereinsvorstand Frank Lubig zur Verdeutlichung. Baulandpreise von 400 Euro pro Quadratmeter, die auf dem freien Markt schon verlangt werden, machen sozialen Wohnungsbau aber fast unmöglich. Die Preise, die die Firmen der derzeit ausgelasteten Baubranche verlangen, kommen hinzu. Öffentliche Förderung hin oder her: Einstandspreise von 3000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche im Neubau verlangen nach Kaltmieten um die 9,50 Euro je Quadratmeter, rechnet Zellnig vor. Zu teuer, um für alle Schichten der Bevölkerung bezahlbar zu sein. Zu diesen Hemmnissen kommt ein weiteres: Bauen dauert. Das zeigt sich beim Bauverein, der 2019 keine einzige Neubauwohnung fertig stellen wird – aber 975 in Bau oder Planung hat.

Erste Ergebnisse

In den Jahren 2016-18 wurden in Neuss trotz alledem durchschnittlich 123 Wohneinheiten fertig, im nächsten und übernächsten Jahr sollen es 149 sein. Das 2014 im Gutachten formulierte erste Etappenziel – 525 Wohnungen bis 2020 – ist damit in Reichweite. Danach, so hofft Baudezernent Christoph Hölters mit Blick auf Bauvereinsprojekte auf den Brachgeländen von Sauerkrautfabrik und Alexianer-Krankenhaus, „sind weitere starke Zugänge im preisgünstigen Wohnungsneubau zu erwarten“.

Das Instrumentarium

Um im Wohnungsbau stärker steuernd zu wirken, wurde die Quote eingeführt: Ab 40 Wohneinheiten müssen 25 bis 35 Prozent davon öffentlich gefördert oder „bezahlbar“ sein. Das hat sich oft, aber nicht überall durchsetzen lassen. Neu im Instrumentenkoffer ist auch der „Ankauf von Belegungsrechten“. Mit Zuschüssen werden private Hausbesitzer angehalten, an Bedürftige zu vermieten. Das hat bei fünf Wohnungen jährlich eher kosmetische Wirkung.

Die Nebenkriegsschauplätze

Über die Internetplattform Airbnb werden von privat Wohnungen vermittelt, die so dem Wohnungsmarkt verloren gehen. So argumentiert die SPD, die deswegen eine breite Diskussion vom Zaun brach. Erkenntnisgewinn: keiner. Denn bei 75 000 Wohnungen im Stadtgebiet rechtfertigen rund 100 Einheiten, die im Internet für Touristen oder Handwerker angeboten werden, den Kontrollaufwand nicht. Zumal, wie Baudezernent Höltes hinzufügt, es sich in der Regel um Einliegerwohnungen oder nicht mehr benötigte Kinderzimmer handeln dürfte, die für eine dauerhafte Vermietung nicht zur Verfügung stehen.

Auch mobile Minihäuser aus Holz, von den Linken als „Tiny-Houses“ für den angespannten Neusser Wohnungsmarkt empfohlen, werden das Problem nicht lösen. „Auch das ist Wohnen“, sagt Hölters – „und verlangt nach Wohngebieten“. Womit wir wieder am Anfang wären.

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