Im Kreis Viersen wird das Risiko einer Immobilienblase im Segment der neu gebauten Eigentumswohnungen als „eher hoch“ eingeschätzt

Immobilien im Kreis Viersen : Wohnen im Kreis wird teurer

Kennzahlen zeigen, dass es im Kreis Viersen immer länger dauert, ehe das Kapital für ein Eigenheim vorhanden ist.

Wie sieht die Gefahr einer „Immobilienblase“ für den Kreis Viersen aus? Antwort darauf gibt in jedem Quartal das auf Städtebau und Immobilienmärkte spezialisierte Beratungsunternehmen Empirica mit Büros in Bonn, Berlin, Leipzig.

Es untersucht in allen 401 Großstädten und in Kreisen Deutschland die Lage auf dem Wohnungsmarkt und erstellt einen Bericht mit einem „Blasenindex“. In der jüngsten Auflage taucht der Kreis Viersen bei neu gebauten Eigentumswohnungen in der Kategorie „eher hoch“ auf. Damit liegt er in der gleichen Kategorie wie Düsseldorf oder der Kreis Mettmann. Nur mäßig wird dagegen eine Blasengefahr für die Stadt Mönchengladbach, den Rhein-Kreis Neuss und den Kreis Kleve angesehen. Als „Gering“ wird dieses Risiko für die Stadt Krefeld und den Kreis Heinsberg angesehen. Mit der höchsten Stufe „kritisch“ wird im Rheinland keine Region belegt, wohl aber erhalten beispielsweise Landkreise in Bayern oder Niedersachsen diese Note, nicht aber Berlin, München oder Hamburg.

In ihrer Bewertung haben die Forscher verschiedene Indikatoren einfließen lassen. So untersuchen sie, wie viele Jahresnettoeinkommen nötig sind, um den Kauf einer Eigentumswohnung zu finanzieren. Diese Kennziffer stieg von 2005 bis 2019 im Kreis Viersen von 3,9 auf 4,5, vergleichbar ist die Zunahme mit der in Krefeld von 4,7 auf 5,2. Deutlich höher fällt sie in Mönchengladbach (von 4,5 auf 5,8) und im Kreis Kleve aus (Zunahme von niedrigen 3,8 auf 4,6). In der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt Düsseldorf gab es dagegen einen gewaltigen Sprung von 4,7 auf 8,9.

Die Forscher beobachten auch, wie viele Wohnungen in einem Jahr je tausend Einwohner fertig gestellt werden. Im Kreis Viersen lag der Wert 2017 bei 2,2 und vor zwölf Jahren bei 2,4. Der Wert ist gesunken, es wurden also weniger Wohnungen gebaut.

Als der für den Verbraucher wichtigste Indikator wird das Kaufpreis-Miete-Verhältnis bezeichnet. Es zeigt an, wie viele Jahresmieten aufgebracht werden müssten, um sich den Kauf einer Immobilie leisten zu können. Kürzlich haben Experten der Zeitschrift Warentest die 25-fache Miete als „teuer“ bezeichnet. In den Top-7-Großstädten Deutschlands liegt dieser Wert gegenwärtig bei 37. Vor 14 Jahren bewegte er sich bei um die 25.

Leibniz-Institut: Preise für Häuser stiegen seit 2008 um 21,4 Prozent

Der Kreis Viersen hat dabei einen größeren Sprung von 25,1 auf 27,6 gemacht. Anders war es in Krefeld: Dort ging der Wert von 26,7 auf 24,2 zurück. Je 0,9 Punkte legte der Wert in Mönchengladbach (auf 27,2) und im Kreis Kleve (auf 27,6) zu. Im Rhein-Kreis Neuss befindet er sich mit 29,0 schon auf hohem Niveau, dort stieg er noch weiter auf 29,7. Geringer fiel der Anstieg im Kreis Heinsberg aus: Dort stieg er nur von 25,4 auf 25,7. Einen zweistelligen Zuwachs gab es in Düsseldorf: Dort wird der Immobilienkauf sehr teuer (22,7 auf 36,6).

Mit einem Urteil über eine möglicherweise bald platzende Immobilienblase hält sich Empirica-Geschäftsführer Reiner Braun zurück. Aber: „Die Blasengefahr steigt vor allem in Wachstumsregionen weiter an“, sagt er. Ein Grund: In erster Linie wüchsen Mieten und Kaufpreise nicht mehr im Gleichklang. Allerdings stünden gegenüber Blasenkennziffern in Spanien und Irland 2006/2007 „die Zeichen in Deutschland noch auf Entspannung“.

Ähnliche Trends hatte kürzlich auch das RWI – Leibniz-Institut für Wirtschaftsforschung in Essen ausgemacht. Danach stiegen im Kreis Viersen zwischen 2008 und 2018 die Preise für Hauskäufe um 21,4 Prozent, für Wohnungsmieten um 12,5 Prozent und für Wohnungskäufe um 18,8 Prozent.

Dass die Preise heftig angezogen haben, räumt auch der Nettetaler Makler Guido Hoersch ein, doch sind sie für ihn angesichts der niedrigen Zinsen und gestiegener Einkommen eher „sehr realistisch“. Es sei noch nie so günstig gewesen, Eigentum zu bilden. Die Gefahr einer „Immobilienblase“ sieht er für den Kreis Viersen nicht.

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