Teilverkauf im Alter sollte gut überlegt sein Ein Immobiliengeschäft mit Tücken
STUTTGART. · Ältere Hauseigentümer haben oft ein Problem: Ihre Altersvorsorge steckt im Eigenheim fest. Vor allem bei alleinstehenden Senioren ist frei verfügbares Kapital oftmals knapp. Bleibt ihnen zum Leben nur eine geringe Rente, liegt es nahe, die Immobilie zu Geld zu machen.
Dafür gibt es eine relativ neue Möglichkeit: den Teilverkauf des Hauses. Der Eigentümer verkauft dabei einen Teil seiner Immobilie, zum Beispiel 20 Prozent. Er behält in dem Fall immerhin noch 80 Prozent des Wertes und bekommt ein lebenslanges Wohnrecht in seinen vier Wänden. Ist die Immobilie 500 000 Euro wert, kann sich der Verkäufer über 100 000 Euro freuen. Ein hübsches Sümmchen. Und formal ändert sich nichts. Er wohnt nach wie vor in seinem Heim.
Der Verkäufer kann sich aussuchen, wie hoch der Anteil sein soll, den er verkaufen will. Aber bei 50 Prozent ist Schluss. Die Käufer wollen keine Mehrheit, sondern nur stille Teilhaber sein. Der bisherige Alleineigentümer soll weiterhin die Entscheidungsgewalt in seinem Haus behalten. Und die Sache wird meist schnell abgewickelt.
Das klingt auf den ersten Blick nach einem fairen Deal. „Aber Vorsicht, es gibt Fallstricke“, warnt Niels Nauhauser von der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg. „Das vermeintlich gute Geschäft hat seinen Preis.“
Denn die Anbieter berechnen dem Verkäufer für die weitere Nutzung des Eigenheims ein Entgelt, das auf den ersten Blick an eine Art von Miete erinnert. „Je größer der verkaufte Anteil und je wertvoller die Immobilie, desto höher fällt dieses Entgelt aus“, so Nauhauser. Nach Recherchen der Verbraucherzentralen liegen die Nutzungsentgelte derzeit um die drei Prozent des Auszahlungsbetrages – im Jahr. Bei den 100 000 Euro aus dem Beispiel wären das rund 3000 Euro jährlich.
„Mit einer Miete hat dieses Nutzungsentgelt nichts zu tun“, stellt der Immobilienexperte und Fachbuchautor Werner Siepe klar. „Der Hauseigentümer ist kein Mieter. Wäre er das, müsste er nur eine Nettokaltmiete und die umlagefähigen Betriebskosten zahlen, nicht aber die Instandhaltungskosten.“ Beim Teilverkauf bleibt er Eigentümer und muss neben der Nutzungsgebühr zusätzlich die kompletten Kosten für die Instandhaltung tragen. An Sanierungs- und Instandhaltungskosten beteiligen sich die stillen Teilhaber nämlich nicht.
Und es gibt noch einen Haken: „Typischerweise unterschreibt der Teilverkäufer im Notarvertrag, dass die Immobilie nach seinem Ableben als Gesamtobjekt verkauft wird“, schildert Siepe. „Die Unternehmen lassen sich eine Veräußerungsvollmacht geben, die ihnen zusichert, dass ihnen beim Gesamtverkauf mindestens der gezahlte Teilkaufpreis plus Kaufnebenkosten verbleibt.“ Zusätzlich erheben sie für die Abwicklung des Verkaufs ein Serviceentgelt, das anteilig zum Verkaufserlös berechnet wird, so der Experte.
Erben haben ein Vorkaufsrecht auf den veräußerten Teil der Immobilie. Auch der Verkäufer kann seinen Anteil wieder zurückkaufen, wenn er es möchte. Aber: „Auch hier wird der Anbieter mindestens den Teilkaufpreis plus Kaufnebenkosten einfordern“, sagt Siepe. „Ist der Wert des Hauses inzwischen gestiegen, kann es sein, dass für den Anteil eine viel höhere Summe zurückgezahlt werden muss, als beim Teilverkauf erzielt wurde“, ergänzt Verbraucherschützer Nauhauser.
Es liegt auf der Hand, dass es für den Hauseigentümer deutlich günstiger wäre, bei der Bank direkt ein Hypothekendarlehen für seine schuldenfreie Immobilie aufzunehmen. „Aber viele scheuen sich davor, weil sie befürchten, in ihrem Alter keinen Kredit mehr zu bekommen“, schildert Werner Siepe. Diese Sorge ist aber unberechtigt. Nach den Erfahrungen der Verbraucherzentralen haben ältere Kunden durchaus noch gute Chancen auf einen Bankkredit – erst recht, wenn sie eine Immobilie als Sicherheit einbringen.
Es kann allerdings sein, dass ihnen das Darlehen zu höheren Zinsen angeboten wird. „Wir raten, bei verschiedenen Banken anzufragen. Entscheidend für die Kreditwürdigkeit ist nicht das Alter, sondern die finanzielle Situation des Kunden“, sagt Niels Nauhauser
Wer keinen Kredit aufnehmen will, hat durchaus Alternativen zum Teilverkauf. Zum Beispiel kann er die eigene Immobilie gegen eine Leibrente verkaufen. Auch der vollständige Verkauf des Hauses kann eine bessere Option sein.
Siepe rät Immobilienbesitzern: „Wer sein Eigentum sofort zu Geld machen und weiter darin wohnen bleiben will, kann auch das ganze Haus verkaufen und mit dem Käufer neben einer meist sehr hohen Einmalzahlung zusätzlich ein lebenslanges Wohn- und Nießbrauchsrecht vereinbaren.“
