Wohnen wird in Düsseldorf noch einmal deutlich teurer

Für die Düsseldorfer sind sie das Problem Nummer eins: Zu hohe Mieten. Das zeigt die Bürger-Befragung der Stadt Jahr für Jahr. Damit einher geht, dass der Lebensbereich „Wohnungsangebot/Wohnungsmarkt“ die geringsten Zufriedenheitswerte aufweist. Kein Wunder ist das, angesichts Jahr für Jahr unermüdlich steigender Mieten und Kaufpreise für Immobilien. Die Hoffnung: Irgendwann muss sich dieser Trend doch umkehren, immerhin stagnierte die Entwicklung bei den Spitzenmieten zuletzt auch mal. Doch mit den aktuellen Ergebnissen des bundesweiten Frühjahrsgutachtens des Zentralen Immobilien-Ausschusses (ZIA) sowie des Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Düsseldorf löst sich alle Zuversicht in Rauch auf. Die Preise steigen weiter — und zwar knackig.

Die Durchschnittsmiete bei einem neuen Vertrag für eine in Bezug auf Lage, Größe und Alter durchschnittliche Wohnung liegt hier seit Ende des Jahres 2017 erstmals über zehn Euro kalt pro Quadratmeter, im dritten Quartal 2018 waren es dann schon 10,42 Euro. Ein Plus von 4,9 Prozent in einem Jahr bedeutete das laut ZIA-Gutachten. Zum Vergleich: Im Jahr 2007 lag die Durchschnittsmiete bei Neuverträgen noch bei 7,44 Euro pro Quadratmeter.

Noch extremer ist die Entwicklung bei den Kaufpreisen. Innerhalb eines Jahres kletterten die Preise hier zuletzt sogar um 9,6 Prozent, auf jetzt 3337 Euro pro Quadratmeter. Hier haben sich die Marktwerte sogar verdoppelt, im Jahr 2007 waren es nämlich noch 1652 Euro.

Auch der hiesige Gutachterausschuss für Grundstückswerte vermeldete in der vergangenen Woche kräftig steigende Preise. Bei unbebauten Grundstücken kletterten sie um zehn Prozent, bei Mehrfamilien- und Geschäftshäusern sogar um bis zu 20 Prozent. Bei bebauten Grundstücken ging es um neun bis 11,9 Prozent nach oben. Bei den Eigentumswohnungen decken sich die Erkenntnisse mit dem ZIA, um 7,9 bis 13,5 Prozent legten die Preise hier je nach Lage zu.

Die entscheidende Frage: Soll das eigentlich immer so weiter gehen? Die Antwort ist für Sebastian Wunsch vom Institut für Stadt-, Regional- und Wohnforschung GmbH (Gewos), der am Frühjahrsgutachten mitgeschrieben hat, ist klar: „Eine Trendumkehr ist nicht in Sicht.“ In den Kaufpreisen sind sogar schon weiter steigende Mieten eingepreist. In Düsseldorf müssen sie laut Studie zum Teil sogar stark steigen, über 20 Prozent, damit Renditen um vier Prozent erzielt werden können.

 Das ist natürlich ein Ergebnis der Hauptfaktoren für den beschriebenen Trend: Niedrige Zinsen und Zuzug in die so genannten Schwarmstädte, laut Wunsch viel aus dem Ausland. Diese Ursachen führt auch Hanspeter Gondring, Studiendekan des Studienzentrums Finanzwirtschaft der Akademie der Immobilienwirtschaft GmbH, die auch einen Standort in Düsseldorf hat, an. Auch er sieht keine Anzeichen dafür, dass sich an diesen Rahmenbedingungen etwas ändert, während politische Hebel wie die Mietpreisbremse unwirksam bleiben. Vor allem jungen Menschen bis 35 Jahre zöge es in die großen Städte mit Hochschulen, hoher Lebensqualität und vielen Arbeitsplätzen. Düsseldorf punkte bei letztgenanntem Punkt vor allem als Dienstleistungsstandort und in der Kreativ-Wirtschaft. Mehr als 74 Prozent der Deutschen lebten mittlerweile in Städten, die mehr als 100 000 Einwohner haben. Urbanisierung heißt dieser Trend. Das Ergebnis ist laut Gondring Verknappung, was wiederum zu steigenden Preisen führe.

Der Wohnungsbau könnte Abhilfe leisten. Allerdings heißt es im Frühjahrsgutachten: „In keiner der A-Städte gelang es, eine dem Wachstum der privaten Haushalte entsprechende Zahl an Wohnungen zu bauen.“ Immerhin konnte „die entstandene Bedarfslücke“ neben München auch in Düsseldorf verringert werden. Auch im Hinblick auf den Umfang der künftigen Projekte im Geschosswohnungsbau kommt Düsseldorf im Vergleich der größten Städte noch gut weg. Denn der mit Kauffällen verbundene Flächenumsatz ist meist deutlich zurückgegangen. Nur in Berlin und Düsseldorf (+89,4 Prozent auf rund 260.000 Quadratmeter) ist das nicht so.

Der einzige Faktor neben Zinsen und Bevölkerungswachstum, der eine Umkehr der Preisentwicklung nach sich ziehen könnte, ist laut Gondring die konjunkturelle Entwicklung in Deutschland. Facharbeiter und Fachkräftemangel nennt er, auch weltweite Unsicherheitsfaktoren, wie Spannungsverhältnisse zu Iran, China und Nordafrika. Andererseits stünde Deutschland für die Produktion der besten Maschinen, Werkzeuge und Autos weltweit, was gegen eine Krise spreche. „Aber als Volkswirt weiß ich, irgendwann kommt die Wende.“