Gefahr einer Immobilienblase steigt in Düsseldorf

Wirtschaft : Gefahr einer Immobilienblase steigt

Studie zeigt, dass das Risiko in Düsseldorf besonders hoch ist, anders als etwa in Köln.

Ein Gespenst geht um in Düsseldorf, es heißt „Immobilienblase“. Seit Jahren erscheint es den Menschen in der Stadt immer mal wieder, dann spukt es ein bisschen, einigen fährt gehörig der Schrecken in die Glieder – und dann steigen die Preise für Immobilien trotzdem einfach weiter. Jetzt ist das Gespenst wieder aufgetaucht, sowohl das Beratungshaus Empirica als auch das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) warnten jetzt mit wenigen Tagen Abstand voneinander vor heftigen Preisübertreibungen und steigendem Blasenrisiko.

Das DIW nannte einen Risiko-Wert von 92 Prozent für eine Immobilienblase in Deutschland. Wie Empirica schaut das DIW vor allem auf das Verhältnis von Kaufpreisen zum Ertrag, also den zu erzielenden Mieten. Und hier geht die Schere immer weiter auseinander. Das heißt, es dauert immer länger, bis der Kaufpreis durch die Einnahmen refinanziert ist. Und laut Empirica ist diese Entwicklung nur in Frankfurt extremer verlaufen als in Düsseldorf. Während es 2005 durchschnittlich noch 22,7 Jahre waren, bis der Kauf einer Mietwohnung refinanziert war, sind es nun 36,6 Jahre. Damit liegt die Landeshauptstadt deutlich vor Köln mit 31,2 Jahren, obwohl die Domstadt vor zehn Jahren auf einem höheren Niveau lag als Düsseldorf. Selbst Hamburg liegt hinter Düsseldorf, gestartet bei 25,5 und jetzt bei 35,6 Jahren. Zwar liegen neben Frankfurt (38,3) auch München (39,4) und Berlin (37,8) vor Düsseldorf, allerdings sind die Werte dort nicht so stark gestiegen, da sie von einem höheren Level ausgingen. In Kaufpreisen liest sich das laut Zentralem Immobilien-Ausschuss übrigens so: Lag der Quadratmeterpreis 2009 in Düsseldorf noch bei durchschnittlich 1717 Euro, ist er zehn Jahre später auf 3337 Euro geklettert und hat sich nahezu verdoppelt.

 Erklären lässt sich diese Entwicklung laut Reiner Braun aus dem Empirica-Vorstand damit, dass vor allem aufgrund der niedrigen Zinsen Kapitalanleger bereit seien, mehr zu bezahlen. Zumal alternative Anlageformen nicht aussichtsreicher seien, eher im Gegenteil. Die Gefahr liegt auf der Hand: Sobald die Zinsen wieder steigen, gerät die Kalkulation aus der Balance und andere Anlagefelder werden wieder interessanter. Die Nachfrage nach Immobilien könnte zurückgehen, Anleger könnten eher verkaufen wollen, da die Mieten laut Braun aus Investorensicht auch nicht in ausreichendem Maße weiter steigerbar sind. Braun verweist auf politische Instrumente wie die Mietpreisbremse oder Ausweichbewegungen von Mietern ins Umland oder in kleinere Wohnungen. Weiterer Knackpunkt bei steigenden Zinsen: Käufer könnten Probleme bei der Anschlussfinanzierung bekommen.

Und es gibt noch einen weiteren Risiko-Faktor, der laut Empirica in Düsseldorf auf eine Blasenentwicklung hindeuten könnte: Es zeigt sich, dass der Kauf einer selbst genutzten Immobilie immer schlechter mit dem regionalen Einkommen im Raum Düsseldorf finanzierbar ist. 2005 waren noch 4,7 Jahreseinkommen nötig, jetzt sind es 8,9.

Im Vergleich mit geplatzten Immobilienblasen in anderen Ländern sieht Empirica jedoch auch beruhigende Faktoren. Die Schuldenquote ist in Deutschland deutlich geringer als etwa vor mehr als zehn Jahren in Spanien und Irland, auch wird deutlich weniger gebaut.

Auch das sind Gründe, warum Jörg Schnorrenberger, Ring Deutscher Immobilienmakler in Düsseldorf, den Begriff der Blase für verfehlt hält. Die Kreditvergabe werde deutlich gesünder gehandhabt als 2008 in den USA. Auch die Banken müssten etwa durch eine auferlegte höhere Eigenkapitalquote risikoärmer operieren. Das heißt, aus Schnorrenbergers Sicht droht nicht die Gefahr, dass die gesamte Wirtschaft im Falle von steigenden Zinsen und fallenden Immobilienpreisen mitgerissen würde. Aber er sagt wie Braun: „Viele werden Geld verlieren.“ Der Immobilienmarkt sei überhitzt, die Preise werden aus seiner Sicht eher fallen.

Dennoch will er nicht pauschal davon abraten, in Düsseldorf in Eigentum – etwa als Altersvorsorge – zu finanzieren. In der wachsenden Stadt seien sinkende Mieten nicht zu erwarten. Da könne sich ein Sparmodell, zu dem der Mieter beiträgt, immer noch lohnen. Selbst wenn der Preis für die Immobilie um zehn Prozent sinke. So richtig erschrecken kann Schnorrenberger das Gespenst Immobilienblase also nicht.

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