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Büromarkt bricht in Düsseldorf besonders stark ein

Immobiliengeschäft : Büromarkt bricht in Düsseldorf besonders stark ein

Im Vergleich zu anderen deutschen Großstädten sticht die NRW-Landeshauptstadt auf dem Immobilienmarkt heraus. So schätzen Experten die Lage ein.

Im Vergleich der größten sieben Städte Deutschlands ist der Büromarkt in Düsseldorf am stärksten eingebrochen. Mehr als 50 Prozent weniger Flächen als im Vorjahr sind im ersten Quartal mit rund 50 000 Quadratmetern neu vermietet worden, wie Auswertungen der Immobiliendienstleister JLL, CBRE, Savills, BNP Paribas, Cushman & Wakefield sowie Anteon mit leichten Abweichungen zeigen. Weniger Fläche verzeichnet nur Stuttgart, das von einem deutlich niedrigeren Niveau kommt. Als „historisch trist“ beschreibt JLL den Start ins Jahr. Savills blickt auf das „schwächste Auftaktquartal seit Start der Markterfassung“ des Unternehmens im Jahr 2009 zurück.

Das untermauern weitere Kennzahlen. So steigt die Leerstandsquote in Düsseldorf nicht nur wieder, sondern mit rund sieben Prozent ist das der Spitzenwert im Vergleich der so genannten Big Seven.

Und noch etwas fällt auf: Auf dem Investmentmarkt (inklusive Nachbarkommunen Erkrath, Hilden, Ratingen, Neuss) für den Immobiliensektor kamen laut JLL Verkaufsdeals von gerade einmal 450 Millionen Euro zusammen. Das ist ein Minus im Jahresvergleich von sogar 62 Prozent. Im Durchschnitt wurden bei den 26 Transaktionen 17 Millionen Euro gezahlt, so wenig wie in keiner anderen der größten Großstädte. Es fehlen die großen Abschlüsse.

Zu den Gründen für den Einbruch sagt mit Blick auf die Folgen der Pandemie Heiko Piekarski, geschäftsführender Gesellschafter bei Anteon Immobilien aus Düsseldorf. „Die Nutzer beobachten die wirtschaftliche Entwicklung und verschieben ihre Anmietungsentscheidungen, soweit es ihnen möglich ist. Firmenexpansionen müssen zurückgestellt werden. Kurzfristig werden Mietverträge verlängert und Untermietflächen dem Markt zugeführt.“ Und bei weitem nicht in jedem Unternehmen sei klar, wie sich die Inanspruchnahme von Homeoffice- versus Büroarbeitsplatz nach der Pandemie entwickeln werde.

Doch das gilt auch für andere Großstädte. Warum Düsseldorf besonders stark verliert, sei schwer zu sagen, sagt Marcel Abel von JLL. Er verweist auf extrem starke Jahre zuvor und ungewöhnlich viele abgeschlossene Verträge vor der Pandemie. „Die Pipeline mit Projekten ist leer.“ Viele Deals seien bereits abgeschlossen worden und so weniger Nachlauf in dieses Jahr zu erkennen. Weitere große Mietverträge würden erst in drei bis vier Jahren auslaufen. „Düsseldorf wird aktuell jedenfalls nicht bewusst gemieden.“ Auch der Leerstand lasse ihn noch nicht „unruhig schlafen“. Er verweist auf das hohe Niveau von 13 bis 14 Prozent, dass es in Düsseldorf vor einigen Jahren gegeben habe. Auch wenn der Leerstand wohl noch etwas weiter zunehme, sei man von diesen Zahlen weit entfernt. Für die Bürger hätten aber sogar diese Werte Vorteile, da dann mit Projekten besonderer Qualität gepunktet werden müsse.

Dennoch gehen Abel und Piekarski für den weiteren Verlauf des Jahres erstmal von anhaltender Zurückhaltung aus. Und auch nach überstandener Pandemie könnte mehr Homeoffice zu weniger Bedarf an Büroflächen führen.

„Mittelfristig wird das sicherlich zu einem moderaten Rückgang führen“, sagt Piekarski. Abel schätzt ein Minus von zehn bis 20 Prozent. Er glaubt, dass einige Projekte für Neubauten eventuell länger in der Schublade bleiben könnten, wie zum Beispiel für Hochhäuser an Kennedydamm oder Mörsenbroicher Ei. Vor allem letztgenannter Standort werde sich deutlich schwerer tun als die gefragte Innenstadt.

Doch auch dort ist offenbar das große Abwarten angekommen. Selbst im architektonisch herausragenden Neubau am Gustaf-Gründgens-Platz steht der Großteil der Bürofläche trotz 1A-Lage noch leer. Die Centrum-Gruppe teilt auf Nachfrage schmallippig mit, dass man für die verbleibenden beiden freien Büroflächen in Verhandlungen stehe. Als Mieter war bislang nur Witte Projektmanagement gefunden worden.

Wie dann die Bürostadt der Zukunft aussehen wird, ist laut Abel zunächst einmal von der Antwort auf die Frage abhängig: „Wie wollen wir zusammenarbeiten?“ Die Vor- und Nachteile von Homeoffice sowie die Anforderungen an moderne Büroflächen müssten abgewogen werden. Erst dann könnte der Flächenbedarf wirklich kalkuliert werden.

Und daran müsse auch Stadtplanung anschließen. Sicher sei, dass nicht überall Wohnungen auf Büros folgen könnten. Nicht nur, weil es oft zu teuer und baurechtlich nicht möglich ist. „Überall nur Wohnen wäre unattraktiv.“ Dennoch würden Büros und vor allem Hotels künftig häufiger als Konkurrenz bei einem Projekt ausfallen, sagt Abel.

Auch die Stadt sieht das so: „Es ist zu erwarten, dass pandemiebedingt in die Jahre gekommener Büroraum zukünftig verstärkt frei wird und vermehrt in Wohnraum umgenutzt werden kann“, sagt Sprecher Mario Brembach. In den vergangenen drei Jahren sind laut Stadt 670 Wohnungen durch Umnutzung von Gewerbeflächen im Bestand ermöglicht worden. Beispiel: An der Heinrichstraße 83 wird das aus den 60er Jahren stammende Büro- und Geschäftshaus zu 140 Wohnungen umgebaut. Einen größeren Effekt haben freilich Neubauten nach Abriss, was Wohngebiete wie Grafental
zeigen.

Abel betont allerdings auch, dass Düsseldorf vor allem wächst, weil die Menschen hier arbeiten wollen. Deshalb hätten Büros weiter eine hohe Bedeutung. Und für eine Innenstadt der Büros, des Wohnens und einer hohen Aufenthaltsqualität liege bereits ein guter Plan in der Schublade: der blaugrüne Ring, mit dessen Hilfe „der Stadtstress gemildert werden könnte“, mit mehr Grün und einer besseren Infrastruktur.