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Immobilien: Wohnungsmarkt zeigt sich von der Coronakrise unbeeindruckt

Immobilien : Wohnungsmarkt zeigt sich von der Coronakrise unbeeindruckt

Die KSK-Immobilien, der Immobilienmakler der Kreissparkasse Köln, hat zum mittlerweile neunten Mal ihren Immobilienmarktbericht für die Region Köln/Bonn veröffentlicht. Das umfangreiche Werk mit Daten für alle Städte und Gemeinden im Rhein-Erft-Kreis, Rhein-Sieg-Kreis, Rheinisch-Bergischen Kreis und Oberbergischen Kreis sowie für Köln und Bonn gibt einen Überblick über Trends und Preisniveaus in den verschiedenen Teilmärkten der Region.

Der KSK-Immobilien-Marktbericht beinhaltet außerdem eine aktuelle Experteneinschätzung zu den Folgen der Pandemie für den Immobilienmarkt im Rheinland. Es zeigt sich, dass sich die Rahmenbedingungen nicht fundamental geändert haben und Immobilien daher weiterhin eine wert stabile Investition sind.

Die Pandemie hat von jetzt auf gleich die Wirtschaft und Gesellschaft erheblich getroffen. Auch am Immobilienmarkt ist diese Krise nicht spurlos vorbeigegangen. So war zum Höhepunkt der Krise zwischen Mitte März und Mitte April eine deutliche Verringerung der Marktaktivität feststellbar. Allerdings konnte bereits vor Ende des Lockdowns wieder eine Nachfrage auf Vorkrisenniveau festgestellt werden, und mit etwas Abstand zum Höhepunkt der Coronapandemie zeigt sich, dass die kurzzeitige Pause an den Märkten auf die Entwicklung von Angebot und Nachfrage am Wohnungsmarkt keinen substanziellen Einfluss hatte.

Der von einigen Akteuren erwartete Einbruch bei Immobilienpreisen ist nach Angaben der KSK-Immobilien bislang nicht eingetreten, ebenso blieb eine Zunahme von Zwangsverkäufen aus. Der Gesamtmarkt zeigt sich also sehr resilient. Für Matthias Wirtz, Leiter des Bereichs Research der KSK-Immobilien, gibt es dafür gute Gründe: „Fundamental hat sich sehr wenig geändert. Noch immer wollen viele Menschen in der Region leben, und noch immer ist das Rheinland ein attraktiver Wohn- und Arbeitsstandort mit einer starken, zukunftsfähigen Wirtschaftsstruktur. Zudem ist eine Entlastung durch ein steigendes Angebot nicht erkennbar. All dies führt zu einer hohen Stabilität am Wohnungsmarkt, die durch die Pandemie nicht wesentlich erschüttert wurde.“

Großes Preisgefälle zwischen Großstädten und Umland

Die Immobilienexperten sind daher weiterhin davon überzeugt, dass Wohnimmobilien in der Region Köln/Bonn eine wertstabile Investition darstellen – sei es zur Eigennutzung oder als Kapitalanlage. „Allerdings sind einzelne Projekte und Immobilienangebote hinsichtlich der Preisobergrenzen bei den Gesamtpreisen mittlerweile durchaus kritisch zu bewerten“, ergänzt der Geschäftsführer der KSK-Immobilien, Dr. Guido Stracke. „Zudem sollte trotz der aktuell positiven Marktsituation beim Kauf mehr denn je auf die Objektqualität und auf die Lage geachtet werden.“

Die detaillierten Auswertungen zeigen, dass die Immobilienpreise vor der Coronakrise in der gesamten Region stark angestiegen sind. So sind beispielsweise die Preise für mindestens fünf Jahre alte Eigentumswohnungen in Köln zwischen 2015 und 2019 um 42 Prozent gestiegen. In der gesamten Region lag das Preiswachstum bei 44,1 Prozent. Spitzenreiter ist der Rhein-Erft-Kreis mit 53,6 Prozent. Selbst für den Oberbergischen Kreis, wo sich die Marktsituation im Vergleich zu den Städten am Rhein entspannter darstellt, weist der Marktbericht einen Preisanstieg um 37,9 Prozent aus.

Trotz Corona setzt sich dieser Preistrend weiter fort, wie nicht mehr in den Marktbericht eingeflossene Analysen zu der Preisentwicklung in den ersten Monaten des Jahres zeigen. „Auch beim Neubau steigen die Kaufpreise kontinuierlich, und Transaktionen finden während der Pandemie wie gehabt statt“, ergänzt der Immobilienexperte Matthias Wirtz. In Köln liegt der mittlere Preis für eine Neubauwohnung mittlerweile bei 5530 Euro pro Quadratmeter, wobei in der Innenstadt und im Bezirk Lindenthal mit im Durchschnitt über 6600 Euro pro Quadratmeter deutlich mehr zu zahlen ist.

Die durchschnittliche Kaltmiete für eine mindestens fünf Jahre alte Wohnung ist in Köln innerhalb eines Jahres von 11,58 Euro auf 12,10 Euro pro Quadratmeter gestiegen, was einer Steigerung von 4,5 Prozent entspricht. In der beliebten Innenstadt liegt der Mittelwert für eine Bestandswohnung mittlerweile bei 14,11 Euro pro Quadratmeter. Für kleine Apartmets bis 30 Quadratmeter Wohnfläche sind sogar 17,45 Euro pro Quadratmeter zu zahlen. „Bei Kaltmieten im Bereich von unter 500 Euro ist die Nachfrage in den urbanen Trendvierteln enorm. Zugunsten von sehr guten Lagen akzeptieren viele junge Menschen eine geringe Wohnfläche, was gerade Appartements in der Innenstadt zu einer interessanten Kapitalanlage macht“, erklärt Guido Stracke.

Mit größerer Entfernung zu den Rheinmetropolen Köln und Bonn nehmen die Mieten kontinuierlich ab. Während in Hürth, Frechen, Rösrath, Bergisch Gladbach, Königswinter oder Alfter die Bestandsmieten bei etwa 8,50 bis 9,50 Euro pro Quadratmeter liegen, sind im zweiten Speckgürtel rund um die Großstädte Mieten von knapp unter 8 Euro pro Quadratmeter gängig. Günstig sind die Wohnungsmieten am Rand der Wohnungsmarktregion. Hier kann im Vergleich zu Köln bei gleicher Gesamtmiete eine doppelt so große Wohnung bezogen werden.

Der Marktbericht der KSK-Immobilien beinhaltet außerdem einen Überblick über aktuelle Eigenheimpreise in der Region. Deutlich wird, dass Familienhaushalte innerhalb der Kölner Stadtgrenze kaum mehr ein bezahlbares Angebot finden können. Die prekäre Situation führt sogar dazu, dass der erste Speckgürtel rund um Köln mittlerweile für viele Haushalte mit mittleren Einkommen nicht mehr zu bezahlen ist. Eine mindestens fünf Jahre alte Doppelhaushälfte in Pulheim bei Köln kostet aktuell im Durchschnitt rund 482.000 Euro.