Interview mit Ralf Schmitz: Trend zur Luxus-Immobilie in der Stadt
Ralf Schmitz baut Edel-Domizile. Die Nachfrage ist enorm und übersteigt das Angebot. Es fehlen Grundstücke.
<strong>Düsseldorf. Teuer, teurer, Ralf Schmitz - wer in Düsseldorf eine Luxus-Wohnung sucht, kommt an dem Bauträger aus Kempen kaum vorbei. Zuletzt hat er Domizile im restaurierten Denkmal "Palais Bergh" an der Malkastenstraße verkauft. Mit fast 2,2 Millionen Euro für bis zu 360 Quadratmeter waren das die teuersten Eigentumswohnungen, die Schmitz bisher in der Landeshauptstadt veräußert hat. Und es geht immer weiter: An der Tiergartenstraße entstehen im "Haus Hardenberg" zurzeit sechs Wohnungen mit großzügigen Grundrissen zwischen 250 und 350 Quadratmetern, die Preise bewegen sich zwischen 1,6 und zwei Millionen Euro. Wobei das nicht ins Gewicht zu fallen scheint: Vier der sechs Objekte sind bereits verkauft. Wir sprachen mit dem Kempener Schmitz (53) über Luxus, seine Kunden - und über Sozialwohnungen.
Herr Schmitz, wie kommt ein Kempener Immobilien-Spezialist nach Düsseldorf?
Schmitz: Wir sind in 4. Generation Bauträger, zwei meiner Söhne sind auch im Geschäft. Schon mein Vater hat in den 60er und 70er Jahren viel in Düsseldorf gebaut. Unter anderem das Hochhaus Kaiserstraße/Ecke Gartenstraße.
Das ist das Haus, aus dem ab und zu Fenster auf die Straße fallen...
Schmitz: Ja, aber damit hatte mein Vater nichts zu tun, das Haus wurde später umgebaut. Es war damals Firmensitz, wir waren zeitweise der größte Bauträger in Nordrhein-Westfalen. Ich habe mit 23 die Firma neu gegründet und mich schon früh auf das oberste Segment konzentriert. Damit sind wir seit fünf Jahren sehr erfolgreich. Selbst in den besten 90er Jahren haben wir nicht so gut verkauft wie im Moment, die Nachfrage steigt weiter. In Oberkassel etwa haben wir nahe der Quirinstraße für ein Objekt mit 25 Einheiten und 3000 Quadratmeter Wohnfläche gerade mal den Keller halb fertig, aber es ist schon fast komplett verkauft.
Man wohnt also gerne wieder in der Stadt.
Schmitz: Ja, der Trend geht eindeutig zurück in die Urbanität. Die Leute schätzen besonders eine konventionelle Architektur, die den Komfort eines Neubaus mit der Anmutung eines Altbaus verbindet, zu dem natürlich hohe Räume gehören.
Was für Menschen sind das, für die Sie bauen?
Schmitz: Man kann zwei Käufergruppen unterscheiden: Da sind die Konservativen und sehr Vermögenden, die große Anwesen samt Garten hatten und diesen ,Ballast’ abwerfen wollen. Die suchen die Sicherheit eines Mehrfamilienhauses, so wie das, welches gerade an der Tiergartenstraße entsteht. Auf der anderen Seite gibt es jüngere Doppelverdiener mit Kindern - oder einem Kind -, die wollen nicht in irgendeinem Vorort im Reihenhaus leben. Für die ist die Infrastruktur, das urbane Umfeld vor der Haustür wichtig. Die wollen Kneipen und eine Bushaltestelle in der Nähe ihrer Wohnung. Bei 500 000 bis 600 000 Euro für 130 oder 140 Quadratmeter in einer Stadtwohnung sind das natürlich ganz andere Dimensionen.
Immer noch schön teuer. Was machen Sie anders als andere, worauf führen Sie Ihren Erfolg zurück?
Schmitz: Zum einen beauftragen wir sehr gute Architekten wie etwa Wojtek Grabianowski, Mitinhaber von RKW in Düsseldorf, die sich in der Welt auskennen. Hinzu kommen renommierte Innenarchitekten, Landschaftsarchitekten runden das Bild ab. Wir lassen ja nicht nur Rollrasen verlegen, wie das manche Bauträger tun. Schließlich setzen wir noch eins drauf und kaufen etwa eine Skulptur aus den 20er Jahren, die zum stilsicheren Gesamtkonzept beiträgt. Und: Wir erfüllen alle Sonderwünsche. Bei mir im Unternehmen kümmern sich zwei Leute nur um solche Extras. In dem Objekt an der Quirinstraße summieren sich die Sonderwünsche wie Sauna, Elektronik, Sicherheitseinrichtungen, Barrierefreiheit, auf eine Million Euro. So etwas kann ein Generalunternehmer gar nicht leisten. Ein ehemaliger Kripo-Mann berät uns dazu in Fragen der Sicherheit.
Was für ein Luxus. Können Sie sich eigentlich vorstellen, auch mal Sozialwohnungen zu bauen?
Schmitz: Hab’ ich schon getan. Mir gehören nach wie vor welche. Am Internationalen Handelszentrum IHZ zum Beispiel haben wir vor etlichen Jahren 100 Einheiten gebaut. Für mich gehört die Verantwortung für Menschen, die nicht teuer wohnen können, zum Beruf. Aber: Der soziale Wohnungsbau ist tot. Mietwohnungsbau lebt von staatlicher Förderung und Abschreibungsmöglichkeiten, beides wurde gestrichen.
Wo sehen Sie noch Potenzial in Düsseldorf für Ihre Aktivitäten?
Wohnungsmarkt Der Wohnungsmarkt in Düsseldorf ist gespalten: Während an vielen Stellen neue hochwertige (und hochpreisige) Anlagen entstehen, wird bezahlbarer Wohnraum immer mehr zur Seltenheit. Experten bewerten den Teilmarkt Sozialwohnungsbau als "angespannt", gegenüber der letzten Befragung vier Jahre zuvor habe sich die Situation noch verschlechtert.
Sozialwohnungen Die Zahl der öffentlich geförderten Wohnungen hat sich seit dem Jahr 2000 quasi halbiert. Zurzeit sind es noch rund 31 000. Wegen der auslaufenden Sozialbindung wird die Zahl weiter nach unten gehen, bis zum Jahr 2016 um 11 000 auf dann noch 20 000 Sozialwohnungen.
Luxuswohnungen Zahlen oder Definitionen gibt es nicht, aber der Trend in Düsseldorf ist eindeutig: Sehr teure Wohnungen (einzeln oder in Häusern oder Anlagen) werden immer häufiger geplant und gebaut.
Beispiele Objekte der Schmitz KG in Düsseldorf: Sechs Stadtvillen an der Leostraße in Oberkassel, Haus Esplanade an der Cecilienallee (Foto, sechs Einheiten), Karlshof in Oberkassel (20 Eigentumswohnungen). Andere Beispiele: Am Derendorfer Güterbahnhof entstehen "normale" Eigentumswohnungen, aber auch 200-qm-Penthäuser für 621 000 Euro. Im Innenhof der Kreuzstraße 18 entstehen 18 Stadtwohnungen (100-240 qm), Preis rund 3000 Euro/qm. An der Bank-/Schwerinstraße sind 100 Einheiten geplant, die im Schnitt 2750/qm kosten sollen. Stadtvillen mit 17 Wohneinheiten sollen am Standort des ehemaligen französischen Generalkonsulats gebaut werden, für die wertvollsten sind 4500 Euro/qm fällig. Günstiger (mit 3600 Euro/qm) ist es an der Graf-Recke-Straße, wo bis zu 80 Einheiten hochgezogen werden.
