Warum das Schenken von Immobilien Steuern spart
Durch rechtzeitiges Handeln und die richtige Strategie können Erblasser das Finanzamt ausbremsen.
Düsseldorf. Eine Erbschaftswelle rollt durch Deutschland. Laut einer Studie der Postbank wird bis 2020 beim Volumen der Erbschaften eine Steigerung auf jährlich 330 Milliarden Euro erwartet. Dabei rechnen die künftigen Erben zu rund 70 Prozent mit Immobilienwerten.
Doch das berühmte Häuschen der Oma oder eine normale Eigentumswohnung gehen meist ohne jegliche Schenkungs- oder Erbschaftssteuer auf nahe Angehörige über (Grafik). Bei größeren Immobilienvermögen sind rechtzeitige Strategien angesagt.
Die Schenkung des selbstbewohnten Familienheims unter Eheleuten oder eingetragenen Lebenspartnern ist immer steuerfrei — und zwar unabhängig von Wert und Größe der Immobilie. „Diese Steuerbefreiung besteht zusätzlich zu dem persönlichen Freibetrag“, sagt Agnes Fischl, Fachanwältin für Erbrecht und Steuerberaterin der Kanzlei Convocat in München.
Dies gilt auch, wenn das Grundstück in einem Mitgliedstaat der Europäischen Union beziehungsweise des Europäischen Wirtschaftsraums liegt. Die Immobilie muss lediglich den Mittelpunkt des familiären Lebens zu eigenen Wohnzwecken darstellen. Auch die zehnjährige Wohnpflicht wie beim Vererben gibt es hier nicht.
Der beschenkte Partner kann das Familienheim jederzeit veräußern und sich damit wirtschaftlich so stellen, als sei ihm Bargeld in jeglicher Höhe erbschaftssteuerfrei geschenkt worden. Dabei ist es unerheblich, ob das Familienheim später verkauft wird oder eine Nutzungsänderung stattfindet. Weder im Hinblick auf den Verkauf des Familienheims durch den Beschenkten noch hinsichtlich einer erneuten Schenkung eines Familienheims bestehen gesetzliche Sperrfristen.
„So ist es möglich, durch wiederholte schenkweise Übertragung von Familienheimen von einem Ehepartner auf den anderen — auch im Wert von mehreren Millionen Euro — Vermögen frei zu stellen“, sagt Anwältin Fischl. Wie bei allen rein steuerlich motivierten Handlungen, ist ein Missbrauch zu vermeiden.
Ein Vater will seinem Sohn die eigengenutzte Immobilie mit einem Verkehrs- und Steuerwert von 1,5 Millionen Euro überschreiben. Abzüglich des Freibetrags von 400.000 Euro müsste der Sohn noch 1,1 Millionen zu 19 Prozent versteuern, also 209 000 Euro.
Strategie: Der Mann überträgt die Hälfte der Immobilie steuerfrei an seine Gattin. Anschließend schenken beide zu gleichen Teilen die Villa dem Sohn. Der strategische „Umweg“ erspart der Familie mit 104.000 Euro fast die Hälfte der ursprünglichen Schenkungsteuer.
Schenkungen zu Lebzeiten bergen auch Risiken. Ein Schenker sollte nie die eigene finanzielle Versorgung im Alter aus den Augen verlieren.
Ein sinnvoller Weg: Dem Kind die Immobilie übertragen, sich aber ein Nießbrauchsrecht vorbehalten. Dieses Recht lässt sich mit einer Grundbucheintragung sichern und gilt gegenüber jedem, auch bei Verkauf der Immobilie. „Ein Nießbrauch ermöglicht nicht nur weiter die Selbstnutzung der Immobilie sondern berechtigt auch zur Erzielung von Mieteinkünften“, sagt Anton Steiner, Fachanwalt und Präsident des Deutschen Forums für Erbrecht.
Müssen die Eltern später ihren Lebensabend aus Alters- oder Krankheitsgründen in einem Heim verbringen, lassen sich mit dem Nießbrauch auch Einkünfte erzielen, die unter Umständen für die Pflege dringend nötig sind.
