Neue Freiheiten machen Kredite flexibel

Feste Tilgung, feste Laufzeit - klassische Hypothekendarlehen waren bislang sehr unflexibel. Doch das Blatt hat sich gewendet: Kein Immobilienkäufer muss sich mehr in ein unbewegliches Finanzierungskorsett zwängen. Baukredite erlauben heute die Änderung des Tilgungssatzes, unbegrenzte Extrazahlungen und die Rückzahlung von Sondertilgungen. Die neue Flexibilität verursacht häufig nur geringe Mehrkosten.

Unbegrenzt tilgen: Für Kreditnehmer mit unregelmäßigen Einkünften lohnt das Kreditmodell "Münchener Freiheit". Die Münchener Hypothekenbank erlaubt hier unbegrenzt hohe Sondertilgungen ab dem dritten Jahr. "Selbst die vorzeitige Rückzahlung des Kredits ist möglich", sagt Banksprecher Phil Zundel. Die jährlichen Extrazahlungen sind kostenlos, müssen aber mindestens 10.000 Euro betragen. So viel Freiheit kostet: "Zwei oder drei Zehntel Zinsaufschlag müssen Kreditnehmer einplanen", so Zundel. Tipp: Die sogenannte "Flexhypothek" der Hannoverschen Leben erlaubt ebenfalls die Kreditrückzahlung ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Der Aufpreis beträgt 0,2 bis 0,3 Prozentpunkte auf die Kreditzinsen.

Sondertilgung zurückholen: Auch beim Kreditmodell "Münchener Reverse" zeigt sich die Münchener Hypothekenbank kreativ: Das Darlehen beinhaltet das Recht, bereits erfolgte Sondertilgungen rückgängig zu machen. Drei kostenfreie Rückzahlungen von mindestens 5.000 Euro sind innerhalb der Zinsbindung (wenigstens zehn Jahre) möglich. Das Spezialdarlehen erübrigt Rücklagen für Notfälle und bietet trotzdem schnellen Schuldenabbau. Allerdings sollte man nachrechnen, ob sich die Flexibilität lohnt. Die aktuellen Bauzinsen der Münchner Hypothekenbank sind kein Schnäppchen, hinzu kommt ein Aufzins von 0,2 bis 0,4 Prozentpunkte für die Rückzahlungsoption.

Tilgungssatz wechseln: Feste Rückzahlungsmodalitäten können Kreditnehmer in die Klemme bringen, sollte das Einkommen ungeplant sinken. Darlehen mit veränderbarem Tilgungssatz bauen finanziellen Engpässen vor. "In klammen Zeiten kann man die Tilgung bis auf ein Prozent der Kreditsumme herabsetzen", sagt Manfred Hölscher vom Baugeldvermittler Enderlein. Damit passe sich die Kreditbelastung der individuellen Lebenssituation an. "Umgekehrt lässt sich die Rate wieder erhöhen, wenn das Einkommen steigt", ergänzt Hölscher. Häufig sind zwei oder drei gebührenfreie Tilgungswechsel während der Laufzeit möglich. Einige Banken erlauben beliebig viele Wechsel, allerdings gegen Gebühr. So berechnet beispielsweise die ING-Diba ab der dritten Änderung 100 Euro.

Forward für Erstfinanzierer: Die Universa-Versicherung bietet jetzt Baudarlehen für Neufinanzierer an, die erst in 24 Monaten starten. Vorteil: Kreditnehmer sichern sich langfristig die aktuellen Niedrigzinsen. "Das Forward-Darlehen ist für Käufer interessant, die eine Immobilie vom Bauträger erwerben oder für Häuslebauer, bei denen die Planung bereits steht, der Baubeginn aber erst in Monaten erfolgt", sagt Christina Wunder von Universa. Voraussetzung zur Kreditbewilligung sind bautechnische Unterlagen oder der Kaufvertragsentwurf. Positiv: Die ersten 15 Monate des Forward-Darlehens sind gratis, danach fallen übliche Aufschläge von 0,01 bis 0,04 Prozentpunkten pro Monat auf die aktuellen Zinskonditionen an. Bis zu 20 Jahre schreibt Universa die Zinsen fest. Das Forward-Darlehen ist nur über Kreditvermittler wie Accedo, Interhyp oder Hypothekendiscount erhältlich.

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