Das niedrige Zinsniveau erlaubt eine höhere Tilgungsleistung. Die Immobilie ist schneller abbezahlt.

Düsseldorf. Immobilienkäufer finden in der aktuellen Niedrigzinsphase ideale Rahmenbedingungen. Zehnjährige Hypothekendarlehen gibt es bereits für weniger als drei Prozent Sollzins, etwa bei der Deutschen Bank, Comdirect oder der Bausparkasse Mainz. Viele Finanzierungsexperten raten zu langer Zinsbindung, denn das sichert Planbarkeit und niedrige Zinsen. Doch nicht immer ist eine lange Laufzeit die beste Lösung.

Zinsbindung: Lange Kreditlaufzeiten mindern die Monatsrate, nicht aber die Gesamtkosten. Denn je länger die Zinsbindung, umso höher die Zinslast. Die Verbraucherzentrale Bremen rechnet vor: Ein Zehnjahreskredit über 100 000 Euro kostet bei 3,1 Prozent Sollzins und Volltilgung eine Monatsrate von 970 Euro, insgesamt fallen 16 427 Euro Zinsen an. Läuft das Darlehen über 30 Jahre, reduziert sich die Kreditrate auf 463 Euro (Sollzins 3,75 Prozent), die Zinslast summiert sich aber auf 66 730 Euro – ein Plus von 50 303 Euro. „Verbraucher sollten den Tilgungszeitraum nicht zu lang wählen“, rät Hartmut Schwarz von der Verbraucherzentrale Bremen.

Tilgungsleistung: Um die Kosten zu senken, empfiehlt der Finanzexperte eine höhere Anfangstilgung: „Hohe Tilgungsleistungen verkürzen die Kreditlaufzeit und mindern Zinszahlungen.“ Zehnjahresdarlehen könnten die meisten Käufer wegen des Zinstiefs mit mehr als zwei Prozent Anfangstilgung starten, so Schwarz. Wer mit 3,0 statt mit 1,0 Prozent tilgt, der halbiert die Kreditlaufzeit. Ein Annuitätendarlehen mit drei Prozent Sollzins ist dadurch bereits nach 23 und nicht erst nach 46 Jahren abgezahlt.

Sondertilgung: Auch Extrazahlungen beschleunigen die Kreditrückführung und mindern Kosten. Bereits die einmalige Ausübung erzielt große Wirkung: Wer zum Beispiel in ein 200 000-Euro-Darlehen mit 5,0 Prozent Sollzins nach fünf Jahren einmalig 10 000 Euro einzahlt, der verringert die Zinslast um 2800 Euro und die Laufzeit um 3,5 Jahre.

Kreditkombination: Lange Zinsbindungsfristen erhöhen den Sollzins. So kostet eine zwanzigjährige Zinsbindung aktuell etwa 0,5 Prozentpunkte mehr als eine zehnjährige. Der Aufpreis kann langlaufende Darlehen teurer machen als die Kombination zweier kürzerer. Entscheidend ist die Zinsentwicklung.

Laufzeitkompromiss: Darlehen mit 15-jähriger Zinsbindung eröffnen einen Kompromiss zwischen kurzer und langer Kreditlaufzeit. „Solche Darlehen kosten weniger als zwanzigjährige, sind jedoch nach zehn Jahren kündbar, falls die Zinsen niedrig bleiben“, erklärt Schwarz.

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